Los administradores de fincas rechazan la expropiación forzosa de cubiertas y terrados

Viernes, 30 de mayo de 2014 por admin

antenatelefoniamovilcomunidadesmayoriasEl Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) considera que la nueva Ley de Telecomunicaciones, en vigor desde el pasado 9 de mayo, “atenta contra uno de los principios básicos de un estado de derecho, como es la propiedad privada, al posibilitar la expropiación forzosa de cubiertas y terrados de edificios para servicios de comunicaciones electrónicas en el Capítulo II, sección 2ª, artículos 29 a 33, que regula el derecho de ocupación de la propiedad privada“.

Según el CGCAFE, “en estos artículos se da carta blanca a los operadores para que puedan disponer de estos espacios privativos sin que tengan que obtener licencias de obras ni realizar estudios de impacto ambiental, que sí eran necesarios con la anterior normativa. Solo se requiere un plan de despliegue o instalación de red en la zona que posibilite el permiso del Ministerio de Industria para colocar la antena en la azotea elegida por la operadora“.

Si se produce “la expropiación de la cubierta, elemento común por naturaleza, sería necesario un cambio del título constitutivo incompatible con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal. Estas lagunas legales, no previstas por la nueva Ley, posibilitarían el que la comunidad de propietarios se oponga a la instalación alegando razones de imprevisión que chocan con los enunciados de la Ley de Propiedad Horizontal”.

Los Administradores de Fincas Colegiados consideran que la nueva norma no recoge el Principio de Precaución establecido en la Ley 33/2011, de 4 de octubre, General de Salud Pública, donde se establece que “la existencia de indicios fundados de una posible afectación grave de la salud de la población, aun cuando hubiera incertidumbre científica sobre el carácter del riesgo, determinará la cesación, prohibición o limitación de la actividad sobre la que concurran”.

En un tema de salud pública tan controvertido como es la instalación de antenas de telefonía en los edificios, “no se entiende que la nueva Ley de Telecomunicaciones no restringa su instalación ni regule el potencial peligro que puede comportar para la salud de los ciudadanos“.
Los Administradores de Fincas Colegiados consideran, igualmente, que es
incomprensible que la nueva Ley de Telecomunicaciones no valore otro riesgo que asumen los propietarios de los edificios ante la instalación de este tipo de antenas, que suponen un sobrepeso excesivo para la estructura del inmueble y que conducirá a un deterioro no solo de los pisos más próximos a la cubierta, sino también de todo el edificio, además de los perjuicios para los propietarios de las viviendas más cercanas al cableado eléctrico, que verían como su inmueble se deprecia por esta circunstancia de obligado cumplimiento normativo“.

Por estas razones fundamentales, los Administradores de Fincas Colegiados han solicitado la intervención del Defensor del Pueblo para que, como Alto Comisionado de las Cortes Generales, “denuncie en el Parlamento este articulado de la nueva Ley General de Telecomunicaciones que viola el derecho a la propiedad privada de los ciudadanos españoles“.

Un 79,8% de los españoles considera que la profesión de Administrador de Fincas debería incluirse entre aquellas para las que es obligatorio estar colegiado

Lunes, 11 de noviembre de 2013 por admin

Estos datos, aportados por el ‘Estudio de Opinión sobre la función de los Administradores de Fincas Colegiados’, realizado por SIGMADOS, en un momento en el que se está tramitando el Anteproyecto de Ley de Servicios y Colegios Profesionales, son fundamentales “para conocer la valoración que los ciudadanos hacen de los Administradores de Fincas Colegiados, según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).

Con arreglo al resultado de este estudio los ciudadanos “reconocen muy positivamente la actuación profesional de los Administradores de Fincas en el marco de la actual regulación de los Colegios Profesionales“. Así, “un 79,8% de los españoles considera que la profesión de Administrador de Fincas debería incluirse entre aquellas para las que es obligatorio estar colegiado. Igualmente, y en el supuesto de que el Gobierno liberalizara la actividad y ésta pudiera ser ejercida por personas que no estuvieran colegiadas, el 66,8% de los españoles piensaque sería perjudicial para la calidad del servicio que se presta a los propietarios. Además de considerar que la labor de los Administradores de Fincas Colegiados “contribuye a garantizar los derechos de las personas en lo que respecta a sus viviendas y es de interés general, -68,7%-, también un porcentaje muy aproximado de ciudadanos -67,8%-, piensa que su trabajo es fundamental para la seguridad jurídica de los propietarios.

Según este análisis, “un 63,2% de los ciudadanos considera que si esta liberaliza ción se lleva, finalmente, a efecto, esta decisión afectaría, negativamente, a la seguridad y protección de los españoles en todo lo relativo a la gestión de sus inmuebles. La labor de colaboración con las Administraciones Públicas, calificada como muy importante para el 67,5% de los españoles, empeoraría para un 49,6% si dejara de ser obligatorio colegiarse para ejercer la actividad de Administrador de Fincas“.

Qué hacer para que tu piscina inverne con éxito

Viernes, 4 de octubre de 2013 por admin

piscinaelementoscomunesNormalmente se tiende a cuidar las piscinas sólo en verano. Sin embargo, para que en la época de calor tu piscina vuelva a estar a punto, debes llevar también un correcto mantenimiento durante el invierno.

Piscisalud nos propone algunos consejos sencillos para poder conservar el agua de un año para otro y evitar la congelación de los mecanismos:

-Debes esperar a que la temperatura del agua haya bajado a 15º C.

-Utiliza limpiafondos para: fondo, paredes, líneas de agua, etc.

-Es aconsejable que ajustes el pH del agua entre 7´0 y 7´4, así evitaremos la proliferación de algas e irritaciones en nuestra piel.

-Efectúa un tratamiento de choque con los desinfectantes habitualmente utilizados.

-Después, durante todo el invierno, deberás seguir realizando un tratamiento periódico con cloro y alguicida.

-Baja el nivel del agua por debajo de los conductos de drenaje.

-Lava y vacía las canalizaciones y los conductos exteriores.

-Comprueba que los sistemas de filtrado están en perfecto estado.

-Pon corcheras para evitar que el hielo presione las paredes.

-Pon una cubierta de piscina. Con la cubierta el mantenimiento será más sencillo, pero no debes olvidar (tal y como nos recuerda Piscisalud) que la cubierta necesita un limpieza regular y rutinaria. Una vez limpia, debe secarse adecuadamente para evitar que queden marcas y la proliferación de moho. No olvides que los mejores días para limpiar la cubierta nunca son los más calurosos!.

Decálogo contra la morosidad en las comunidades de propietarios

Martes, 20 de agosto de 2013 por admin

la fotoDecálogo para LUCHAR CONTRA LA MORISIDAD emitido por el Consejo General de Administradores de Fincas de España:

1. Las cuotas que se van a reclamar deben estar bien detalladas junto con todos los demás acuerdos de la Comunidad.

2.Las Actas deben contener la siguiente información: el lugar, fecha y hora de la reunión, los asistentes y sus coeficientes de participación, el Orden del Día, el nombre y la firma del Presidente y del Secretario.

3. Comprobar que las cuotas que se reclaman están bien calculadas. Si es necesario convocar un Junta para subsanar los errores.

4. Comprobar la titularidad de la propiedad.

5. Intente requerir el pago amistosamente al propietario.

6. Convocar una Junta General y acordar la liquidación de la deuda y su reclamación judicial.

7. Requerir el pago fehacientemente en el domicilio del titular dando un plazo concreto para el pago.

8. Si no se consigue realizar la notificación, el Secretario de la Comunidad emitirá un certificado indicando esta circunstancia y el detalle de la deuda.

9. Colocar dicho Certificado con el visto bueno del Presidente en el tablón de anuncios o en lugar visible dando un plazo muy corto para el pago.

10. Presentar la demanda en el juzgado. (No es preceptivo pero sí es conveniente contar con un abogado).

SOS. Morosidad en las comunidades de propietarios

Lunes, 29 de julio de 2013 por admin

La actual coyuntura económica está siendo muy perjudicial para un importante número de comunidades de propietarios en España. Especialmente, porque la crisis financiera e inmobiliaria, el desempleo y los desahucios han tenido como consecuencia un significativo incremento de la morosidad en aquéllas, lo que está afectando de manera negativa a su funcionamiento económico y a la necesaria estabilidad de sus relaciones vecinales. Pero también a la economía en general, en atención al volumen económico que se genera en este ámbito.

edificio.jpgEl nuevo presidente del Colegio de Administradores de Valencia y Castellón, José Sales, elevó hace unos días la morosidad existente en las comunidades de propietarios valencianas a 87 millones de euros, teniendo en cuenta que de la referida cantidad, 14 millones de euros se adeudan por entidades bancarias, muchas de las cuales están recibiendo ayudas públicas. Todo ello determina la envergadura de este problema y exige la urgente adopción de medidas legales que faciliten la normalización del sector.

En esta línea, recientemente ha entrado en vigor una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal que amplía de uno a tres años el periodo de deudas pendientes con la comunidad que el nuevo propietario de un inmueble tendrá que asumir obligatoriamente, además de las que se generen en la anualidad en la que tenga lugar su adquisición. La referida modificación legal, apoyada por el Consejo General de Administradores de Fincas de España, es de gran transcendencia si consideramos el número de inmuebles que se están transmitiendo actualmente con deudas anteriores a su cambio de titular y advirtiendo que gran parte de estas transacciones se están formalizando a favor de entidades bancarias y sociedades patrimoniales.

Pero con esta medida aislada no se resuelve la grave problemática generada a las comunidades de propietarios con motivo de la morosidad. Esta coyuntura exige también, entre otras, que se flexibilice la tramitación que precede a la interposición de las pertinentes acciones judiciales. Por ejemplo, eliminando la necesidad de aprobar en Junta de Propietarios la liquidación de la deuda con carácter previo a la interposición de la demanda. A la vez conviene impulsar modificaciones legales que hagan más eficaces los procesos de reclamación judicial de deudas -especialmente en situaciones de concursos de acreedores del titular del inmueble- , así como que agilicen los procesos de embargo preventivo de bienes y la ejecución de las resoluciones judiciales.

Por último, mientras se desarrollan medidas más efectivas que las promovidas por el gobierno con la finalidad de erradicar los desahucios de familias en situaciones de vulnerabilidad económica, hay que implantar otras que eviten que estos procesos repercutan negativamente en la contabilidad de las comunidades de propietarios; considerando que en tales casos el afectado normalmente suele desatender también el pago de las cuotas comunitarias, con el perjuicio que todo ello produce sobre el resto de propietarios.

Los administradores de fincas consiguen que se incremente legalmente a tres años el periodo de deudas vinculadas al inmueble

Martes, 9 de julio de 2013 por admin

Los administradores de fincas colegiados, a través del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, propusieron modificar la Ley de Propiedad Horizontal para que el adquirente de cualquier título de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, respondiera con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resultan imputable a la parte vencida de la anualidad en la cual tengan lugar la adquisición y a los tres años naturales inmediatamente anteriores.

Tras esta primera propuesta, y a la vista de la situación crítica que atravesaban las Comunidades de Propietarios con deudas derivadas de las entidades financieras, solicitó a la Comisión de Fomento y Economía del Congreso de los Diputados ampliar el plazo de tres años a cinco años, quedando, al final, recogida en la Ley 8/2013, de26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que entró en vigor el pasado 28 de junio, la primera propuesta que los administradores de fincas colegiados realizaron, es decir, la anualidad en curso y los tres años anteriores.

Salvador Díez, presidente del CGCAFE, considera “muy positiva la aprobación de esta reforma de la LPH, porque quiénes salen ganando, al final, son los ciudadanos y referido a un bien tan preciado como es la vivienda“.

Los Administradores de Fincas logran que Hacienda aplique tasas judiciales reducidas a las Comunidades de Propietarios

Miércoles, 15 de mayo de 2013 por admin

En respuesta a una consulta vinculante realizada por el Consejo General

de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) a la Dirección General de Tributos sobre la aplicación de la tasa judicial prevista en la Ley 10/2012, y referida a los procedimientos judiciales iniciados por las Comunidades de Propietarios, este organismo manifiesta que, al carecer las mismas de personalidad jurídica propia, además de la cuantía fija que proceda, “la tasa que se debe de aplicar será del 0,1% en lugar del 0,5%, con el límite de cuantía variable de 2.000 euros“.

Con esta respuesta, la Dirección General de Tributos del Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas ha dado la razón al CGCAFE, ya que, efectivamente, el artículo 1.8 del Real Decreto-Ley 3/2013, de 22 de febrero, que modifica el artículo 7.3 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, establece, a efectos de determinar la cuota tributaria de la tasa por el ejercicio de la potestad jurisdiccional en los órdenes civil, contencioso-administrativo y social que cuando el sujeto pasivo sea persona física se satisfará, además de la cuantía fija que proceda conforme al primer apartado del artículo, la cantidad que resulta de aplicar a la base imponible de la tasa un tipo del 0,1% con el límite de cuantía variable de 2.000 euros.

Según el organismo que agrupa a los administradores de fincas, “la aplicación de la tasa del 0,1% en lugar del 0,5% supondrá un importante ahorro económico para las Comunidades de Propietarios que inicien un procedimiento judicial no solo sobre reclamación de deudas por morosidad, sino de cualquier otra índole“.

Con la aplicación de esta tasa judicial del 0,1%, a consideración del CGCAFE, “si un vecino impugna un acuerdo –retirada de un aire acondicionado, por ejemplo-, cuantificado en 8.000 euros, y el importe fijo establecido para el juicio ordinario por razón de la materia del art. 249.1.8 es de 300 euros, hay que aplicarle el 0,1%, siendo la tasa total de 308 euros. Esto supondría un ahorro de 32 euros si se hubiese tenido que aplicar la tasa del 0,5%“.

En el supuesto de que la Comunidad de Propietarios interpusiese el procedimiento monitorio del art. 21 de la Ley de Propiedad Horizontal contra un vecino moroso, y siempre que supere los 2.000 euros de deuda, abonaría 100 euros de cuantía fija, más el 0,1% sobre la cantidad reclamada. Si esta cantidad fuera de 6.000 euros, supondría este 0,1% el importe de 6 euros, siendo el total de 106 euros, en lugar de 130 euros si se hubiese aplicado la tasa del 0,5%.

El CGCAFE considera que la aplicación de estas tasas judiciales dificultará mucho más la reclamación de deudas por morosidad de las

Comunidades de Propietarios, que ya afrontan el grave

problema de las deudas de las entidades financieras tras la adjudicación de inmuebles por ejecución de sentencias de desahucios, que asciende a un total de 254 millones de euros en el año 2012.

Los administradores de fincas exigimos a los bancos que paguen sus cuotas comunitarias

Viernes, 22 de febrero de 2013 por admin

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas viene trasladando a la sociedad, a las instituciones públicas y a los medios de comunicación, su “preocupación por la creciente morosidad que las entidades financieras españolas están adquiriendo con las Comunidades de Propietarios“.

Como consecuencia de la crisis financiera y del sector inmobiliario, un ingente número de promotoras, constructoras y en menor medida, familias, no han podido hacer frente al pago de su deuda hipotecaria, razón por la que las entidades financieras, tras los desahucios ejecutados, pasan a ser propietarios de un elevado número de inmuebles, en especial, viviendas y locales.

La situación crítica de algunas de estas entidades, junto con las enormes dificultades que tienen para hacer frente a la gestión de estos activos, “provocan que no estén cumpliendo, puntualmente, con sus obligaciones económicas con la Comunidad de Propietarios“.

Según el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, “este incumplimiento conlleva ingentes problemas económicos para los vecinos de esos inmuebles, que tienen que ver aumentadas sus cuotas comunitarias para afrontar el impago que originan el resto de las viviendas y locales con su morosidad. Los administradores de fincas colegiados están percibiendo en éste un sangrante problema económico, que conlleva la posibilidad muy real del deterioro de un edificio porque sus vecinos no pueden asumir el coste de los recibos que dejan de abonar dichas entidades“.

Además del efecto tan negativo, a nivel económico, que estas deudas producen en las finanzas de la Comunidad de Propietarios, los administradores de fincas colegiados perciben el enorme malestar que esta situación está generando entre el resto de los propietarios. Hay que tener en cuenta que, en numerosas ocasiones, han visto desahuciar de estas viviendas, precisamente por falta de pago, a sus vecinos de toda la vida y son personas con cuyo esfuerzo económico han ayudado, muchas veces, a reflotar estas entidades con problemas, las cuales son las que ahora no cumplen con sus obligaciones“, prosigue.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas estima que el importe global del presupuesto que los Administradores de Fincas Colegiados gestionan asciende a unos 35.000 millones de Euros en el conjunto del país (en torno a un 3,5% del PIB).

Hasta la fecha, los administradores de fincas colegiados han conseguido, con profesionalidad y un gran esfuerzo de las familias, mantener casi en su totalidad la actividad en este sector. Esta nueva situación, en la que se está acumulando la deuda de los bancos hacia las Comunidades, puede poner en peligro ese inestable equilibrio que los administradores de fincas colegiados han conseguido mantener, tanto por los aspectos económicos como por los referidos problemas de convivencia que se están produciendo, y que en la práctica complican, notablemente, lograr la necesaria renovación de los presupuestos, los acuerdos para realización de las obras y, en definitiva, el desarrollo normal de la actividad de las Comunidades de Propietarios.

El Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas es consciente de la urgente necesidad de adoptar todas las medidas que estén al alcance de las entidades financieras para dar solución a este problema, teniendo presente que únicamente se pide que cumplan, puntualmente, con sus obligaciones, para lo que pueden contar con el apoyo y colaboración de los Administradores de Fincas colegiados.

¿Y quién rescata a las comunidades de propietarios?

Viernes, 28 de diciembre de 2012 por admin

Los índices de morosidad están afectando de manera preocupante al funcionamiento de muchas comunidades de propietarios. Así, según el Consejo General de los Colegios de Administradores de Fincas, aquéllas soportan en la actualidad una morosidad de unos 1.600 millones de euros aproximadamente por impagos de los propietarios, importe un 60% superior al de 2010.

Porque no sólo muchas familias han dejado de atender sus obligaciones económicas con las comunidades. También los problemas de empresas promotoras o sociedades de inversión inmobiliaria (algunas de las cuales –para mayor complejidad- incluso están incursas en procedimientos concursales), están ocasionando el colapso de un importante número de propiedades horizontales.

A las anteriores se sumarían las entidades bancarias, que están asumiendo la titularidad de innumerables inmuebles en concepto de dación en pago o ejecución hipotecaria, y próximamente, Sareb; sociedad con participación pública a la que se le van a traspasar bloques de activos inmobiliarios ¿tóxicos? con la finalidad de sanear y reestructurar el maltrecho sector bancario español.

Atendiendo a la alta morosidad existente, y habiendo contrastado durante años el deficiente funcionamiento del vigente procedimiento monitorio, se precisa la urgente introducción de modificaciones legales que -con la finalidad de reducir los plazos de reclamación- eliminen los requisitos relativos a la necesaria aprobación de la liquidación de deuda por la junta de propietarios con carácter previo a su reclamación judicial.

Pero a la misma vez, hay que llevar a cabo otras modificaciones que agilicen el cobro de deudas comunitarias en situaciones de concurso de acreedores del titular y hagan más efectivos los procesos de embargo preventivo de bienes, notificación y reclamación de deudas comunitarias (sobre todo para los supuestos de rebeldía) y su ejecución.

Por otra parte, considerando el volumen de inmuebles que se están transmitiendo con deudas comunitarias anteriores a su cambio de titular y advirtiendo que gran parte de estas transacciones se están formalizando a favor de entidades bancarias que están recibiendo significativas ayudas públicas, hay que garantizar legalmente que los bancos y las sociedades con participación pública, van a hacer frente con mayor rigor y puntualidad al pago de las cuotas de su cartera de inmuebles.

También hay que ampliar los límites establecidos por la Ley de la Propiedad Horizontal con respecto a las cantidades económicas que tendrá que asumir el nuevo propietario de un inmueble en relación a las que quedaron pendientes de pago por el anterior titular a la comunidad de propietarios.

Porque es inadmisible que las entidades bancarias -especialmente las que reciben ayudas públicas- se aprovechen de la regulación que les permite no pagar más que dos anualidades de la deuda que existía hasta la fecha de la adquisición del inmueble. Ello, en claro perjuicio a los intereses de la comunidad de propietarios, que perderá con un elevado porcentaje de probabilidad, la oportunidad de recobrar la deuda que existiere de periodos anteriores a los dos indicados.

¿Y quién rescata a las comunidades de propietarios?

Relación entre el Título Constitutivo y los estatutos de la propiedad horizontal

Sábado, 28 de julio de 2012 por admin

Aunque están relacionados, se trata de negocios jurídicos que tienen distintas funciones. Así, el Título Constitutivo, como su propio nombre indica, constituye la propiedad horizontal. Configura el edificio con sus servicios e instalaciones, sus diferentes componentes (pisos o locales), así como las correspondientes cuotas de participación de éstos.

Por su parte, los Estatutos, recogidos también en el Artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal, regularían las “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones“. Pueden venir incorporados inicialmente al Título Constitutivo o pueden aprobarse posteriormente.

Mientras que para la adecuada constitución de la propiedad horizontal es exigible la existencia del Título Constitutivo, los estatutos no son obligatorios. Pero además, los estatutos se constituyen como un negocio accesorio del Título Constitutivo. Porque sin este último no podrían existir aquéllos.

Para que el Título Constitutivo y los Estatutos (incluyendo sus modificaciones) sean oponibles frente a terceros, deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad necesariamente.

« Anteriores