Thursday, 10 de June de 2010 por admin
En Propiedad Horizontal encontrará información actualizada y de interés en relación al funcionamiento y gestión de las Comunidades de propietarios.
Thursday, 10 de June de 2010 por admin
La consulta plantea si se ajusta a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (en adelante LOPD), y a su Reglamento de desarrollo, aprobado por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, hacer pública la relación de propietarios que tengan pendientes de pago cuotas vencidas en la convocatoria a la junta general de la comunidad de propietarios y la del acta de la citada junta en el tablón de anuncios de la comunidad.
La publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.
Por otro lado, el artículo 5. 1 f) del Real Decreto 1720/2007, considera datos de carácter personal a “Cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables.”
En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).
En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.
Así, el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece,“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietariosdeudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.
Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.
En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.”
Fuera del supuesto mencionado y que así prevé la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite comunicar ni en los tablones de anuncios ni en otros lugares visibles, datos que permitan identificar a un propietario.
A su vez, el artículo 19 3. de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “(….) El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.”El hecho de que al tablón de anuncios de la comunidad puedan acceder terceras personas que puedan entrar en el edificio debe entenderse contemplado en la habilitación legal a la comunicación de datos en los términos señalados, que regula el artículo 9 1.h) citado, cuando habla de lugar visible de uso general, siempre y cuando su colocación no comporte una comunicación desproporcionada, inadecuada e innecesaria a terceras personas no copropietarias, en relación con la finalidad para la que está prevista dicha comunicación.
En todo caso, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica, “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido”, añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que “Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos”. Por ello, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra.
Todo ello en aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal.
Tuesday, 11 de May de 2010 por admin
Sin perjuicio de que conviene que los propietarios domicilien el cobro de las cuotas comunitarias, facilitando los veinte dígitos de su cuenta corriente al Presidente o Administrador, surge la duda de si la Comunidad puede negarse a que las obligaciones referidas puedan ser satisfechas mediante otros sistemas de pago. Por ejemplo, efectuando el ingreso o transferencia directamente en la cuenta bancaria de aquélla.
Consideramos que el criterio general aplicable es el de que no se pueden negar los datos de la cuenta corriente de la Comunidad para que los propietarios realicen el ingreso de esta manera, pues son medios de pago legales y habituales en la práctica, que además, no suponen ningún gasto económico complementario para la Comunidad.
Podrían considerarse, en relación a este asunto, otras circunstancias que se presentaren en el caso concreto. Como por ejemplo, si los estatutos comunitarios establecen una serie cerrada de medios de pago entre los que no se encuentre el anterior. Aunque quizá, un Juzgado o Tribunal podría también anular este texto, atendiendo a la finalidad última del pago y la voluntad inequívoca del propietario en ese sentido.
¿Qué podría hacer el propietario al que no se le permite efectuar el pago directamente?
Si el propietario puede acreditar que ha intentado realizar un ingreso y no se le han facilitado los datos necesarios para ello, cualquier reclamación de deuda emprendida por la Comunidad podría no prosperar. Esto se puede acreditar mediante la remisión fehaciente a los órganos de representación de la Comunidad de escrito en el que se haga expresa la voluntad de pago, así como la solicitud de los datos indicados.
En caso de no obtener resultados positivos después de lo anterior, y mientras no se resuelva el procedimiento judicial que proceda para hacer valer los referidos derechos, si el propietario no desea perder los derechos de voto en la Junta de Propietarios por su condición aparente de propietario moroso, podrá proceder -a tenor del Artículo 15.2 de la LPH- a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.
Monday, 11 de January de 2010 por admin
¿Es posible que un propietario delegue su voto y representación para la Junta de Propietarios sobre el Administrador?
No existe actualmente impedimento expreso en este sentido en el Artículo 15 de la Ley de la Propiedad Horizontal, por lo que un propietario puede líbremente delegar sobre el Administrador su voto.
Cosa diferente es que el Administrador - Secretario de la Comunidad pudiera razonablemente plantear su negativa si el ejercicio de la delegación de voto pudiera condicionar su absoluta neutralidad en la Junta de Propietarios. Esta circunstancia se podría salvar con expresa mención por escrito por parte del propietario en la delegación, del sentido de las votaciones según los diferentes puntos del Orden del Día previstos.
Saturday, 19 de December de 2009 por admin
La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, en su artículo tercero modifica diversos aspectos de la Ley de la Propiedad Horizontal (L.P.H.):
Así, cambia el apartado 3 y ¡añade un nuevo apartado 4 al artículo 17 de la indicada ley, relativo a las mayorías necesarias, de modo que este precepto legal queda redactado del siguiente modo:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta Ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3. El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación, aplicándose, en este caso, el sistema de repercusión de costes establecido en el apartado anterior. Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. El coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma.
4. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Wednesday, 7 de October de 2009 por admin
La vigente Ley de la Propiedad Horizontal no contempla este supuesto. Por tanto, el Presidente no tiene voto de calidad.
Para la adopción de los acuerdos se tienen en cuenta el número de propietarios o asistentes y las cuotas de participación que representan, en función del tipo de acuerdo.
En el supuesto de que no se pudieran aprobar los acuerdos según el sistema de doble mayoría establecido, se tendrá que acudir al Juez, para que resuelva en equidad, una vez escuchados en comparecencia los contradictores previamente citados.
Wednesday, 7 de October de 2009 por admin
El Artículo 10.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LPH), establece:
La Comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo anterior de poco nos sirve a los efectos de la instalación de un ascensor, ya que casi con toda seguridad, el importe de su instalación excederá las tres mensualidades ordinarias de las referidas cuotas comunitarias.
Habrá por tanto, que acudir al Artículo 17 1ª de la Ley de Propiedad Horizontal, que en su segundo párrafo, en relación a las mayorías necesarias para la aprobación del acuerdo relativo a la instalación del ascensor en las Comunidades de Propietarios, establece que:
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor…. incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
¿Pero qué ocurre cuando se pretenden suprimir barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía?
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes en tal caso, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (Artículo 17 1ª, párrafo tercero). Por lo que en tal caso, el criterio se flexibilizaría a la mayoría simple (mitad más uno).
A los efectos de todo lo anterior, hay que efectuar varias observaciones:
1. En los supuestos arriba indicados, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes en la Junta, quienes una vez informados del acuerdo adoptado no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
2. Tal y como establece el Artículo 11.3 LPH, cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Efectivamente, respecto al pago de este nuevo servicio y habiendo obtenido el quorum legalmente exigido conforme lo arriba indicado, todos los propietarios del edificio sin excepción están obligados, salvo que exista una exoneración concreta en el Título Constitutivo o así se acuerde por la Junta de Propietarios expresamente por la unanimidad.
3. La Jurisprudencia generalmente entiende que también se eliminan barreras arquitectónicas cuando existen personas mayores con movilidad reducida.
Wednesday, 16 de September de 2009 por admin
Sin perjuicio de que cada vez un mayor número de comunidades (sobre todo las gestionadas por los administradores de fincas) gestionan sus cobros de manera domiciliada por Internet y no implican un riesgo alto de morosidad, Bancaja lleva años despreciando a las Comunidades de Propietarios.
De un tiempo a esta parte, Bancaja está incrementando a las Comunidades de Propietarios las comisiones de mantenimiento y de emisión de recibos.
Pero además, en alguna oficina exigen como condición previa a la autorización de la emisión de recibos, una serie de documentos que espantan al cliente más paciente y se niegan a negociar a la baja (quizá por instrucciones de la entidad) sus comisiones.
Bancaja elimina gran parte de sus comisiones a los clientes particulares y para compensarlo, las incrementan a otros.
Sunday, 6 de September de 2009 por admin
Hace unas semanas, los medios de comunicación se hicieron eco de una noticia en la que se informaba de la presunta apropiación indebida -de una significativa cantidad económica- por parte de un administrador de fincas de Arenys de Mar, que podrá ejercer el derecho de defensa como cualquier otra persona en un estado de Derecho democrático.
Afortunadamente, hay una convicción social generalizada de la importante labor desarrollada por los administradores de fincas colegiados, que actúan mayoritariamente con sujeción a los principios de seguridad, profesionalidad y absoluta diligencia y cuentan con el respaldo de una organización colegial, que vela y garantiza la transparencia y la buena labor de sus miembros.
Friday, 28 de August de 2009 por admin
Es habitual en la práctica la producción de daños a los adquirentes, con ocasión de deficiencias, vicios o defectos constructivos en propiedades inmobiliarias de obra nueva, que deben ser reparados por la empresa promotora con la colaboración del resto de agentes que han intervenido en la edificación.
Sin perjuicio de las actuaciones legalmente previstas contra los responsables de tales anomalías constructivas, inicialmente, lo conveniente es pretender extrajudicialmente que las mismas sean subsanadas por los anteriores.
Se recomienda para ello trasladar a la empresa promotora, mediante requerimiento, todas y cada una de las posibles deficiencias advertidas. Ello, desde el primer momento de la entrega del edificio y en el que se advierta el vicio (aunque ello se tenga que efectuar en sucesivas ocasiones), con la finalidad de no apurar en exceso los plazos legales.
Aunque en este trámite inicial todavía no tiene por qué precisarse desde el punto de vista técnico el carácter de las deficiencias, las medidas correctoras que deben adoptarse ni su valoración económica, sí es conveniente que se manifiesten las pretensiones de subsanación, el detalle general de deficiencias advertidas y que el referido documento se expide a los efectos legales oportunos.
Desde el punto de vista formal, sin entrar en este artículo en los plazos de prescripción de las acciones, es de suma importancia que el requerimiento se efectúe de manera fehaciente a los efectos de acreditar la reclamación ante la propiedad y considerando, por otra parte, los importantes efectos que ello tiene jurídicamente. Lo anterior, por supuesto, de manera absolutamente compatible con otros sistemas de comunicación complementarios que se recomienda también utilizar: faxes, correos electrónicos, conversaciones telefónicas…
El sistema más habitual en España de comunicación fehaciente es mediante burofax o telegrama, remitido desde una oficina de Correos. Necesario es que se realice con certificación de su contenido y acuse de recibo, para que tenga la más adecuada y pretendida eficacia jurídica ante un futuro e hipotético procedimiento judicial, que se iniciará, en su caso, si no se atienden los requerimientos efectuados y así lo estima la propiedad.
De manera complementaria, también puede presentarse la oportuna reclamación en la competente oficina de información al consumidor, a efectos de que esta entidad intermedie entre las partes para que se llegue a un acuerdo de conciliación. Pero, sobre todo, este documento, en caso de desacuerdo, se podrá incorporar a la demanda para dar fuerza a la previa reclamación.
Hacer constar que de los anteriormente indicados procedimientos amistosos, no se deriva necesariamente que, por sí mismos, la promotora vaya o tenga que acometer los trabajos requeridos ni que exista la obligación de contestar a los escritos presentados. Aunque indudablemente, de todo ello se derivarán una serie de consecuencias jurídicas que se valorarán por un Juez o Tribunal en un posterior procedimiento judicial. Y ello justifica la importancia de realizar por la Comunidad de una manera efectiva y rigurosa los anteriores.
|
|
