Una de las principales  obligaciones  del propietario integrante de una Comunidad de vecinos es -como preceptúa el art. 9 de la LPH-  la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Ante el incumplimiento de dicha obligación, la Comunidad puede interponer las correspondientes acciones legales en reclamación de la deuda contraída por el propietario moroso.

En este sentido es conveniente precisar que dicha obligación es exigible respecto del titular del inmueble y ello a pesar de que haya cedido el uso o disfrute  del mismo.
Así pues, la Comunidad sólo puede dirigirse legalmente contra el propietario del inmueble, y ello con independencia de que en los contratos de arrendamiento se haya pactado entre propietario y arrendatario la asunción de tal obligación a cargo del arrendatario. Dicho pacto surte efectos entre las partes pero no frente a terceros; es decir, en este caso, no surtiría efectos  frente a la Comunidad. 

Lo mismo cabe decir para el  supuesto de que el inmueble pertenezca a varios copropietarios  y hayan establecido pactos internos respecto de la imposición de dicha obligación respecto a uno de ellos. La comunidad puede dirigirse contra todos los propietarios conjuntamente o contra  cualquiera de ellos, pero no se podría oponer por parte de los copropietarios la existencia de esos pactos privados para exonerarse de la obligación.

La certiticación de deuda comunitaria será solicitada a quien ejerza las funciones de Secretario, que la emitirá con el visto bueno del Presidente.

Normalmente el cargo de Secretario suele ser desempeñado, en su caso, por el Administrador, excepto que se determine otra cosa por la Junta o los Estatutos de la Comunidad.

Tal y como establece el propio artículo 9e) de la LPH, los anteriores responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la certificación y de los perjuicios ocasionados por el retraso en su emisión, pues existe un plazo de siete días naturales para que sea emitida desde su solicitud.

Al respecto de lo anterior, precisar que, a pesar del visto bueno del Preidente en ejercicio de sus funciones representativas, en caso de ser emitida por el Administrador-Secretario la certificación que causare daños o perjuicios por inexactitud de la misma, existiría una mayor responsabilidad del mismo por este motivo, partiendo de su consideración profesional.

Con la finalidad de evitar que se transmitan inmuebles con deudas comunitarias, lo que ocasiona indirectamente un perjuicio económico a la Comunidad, así como para añadir garantías a los compradores de inmuebles en régimen de Propiedad Horizontal frente a hipotéticas deudas comunitarias pendientes con caracter previo a la adquisición, la Ley de la Propiedad Horizontal, en su Artículo 9 (en el que se regulan las obligaciones de los propietarios), y más concretamente, en su apartado e) cuarto párrafo, regula la certificación de deuda comunitaria.

Tal y como este artículo establece, “en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título la vivienda o local, el transmitente deberá declararse hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El trasmitente (vendedor) deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”

Según lo anterior, el transmitente de un inmueble (que normalmente es vendedor), deberá declarar si tiene alguna deuda con la Comunidad (declaración positiva) o por contra, si no tiene ninguna (negativa).

Para acreditar lo anterior deberá aportarse por parte del transmitente en el momento de otorgarse la escritura pública (normalmente de compraventa) y de forma obligatoria, una certificación emitida por la Comunidad, tal y como veremos, mediante la que se acrediten los extremos positivos o negativos indicados.

No obstante, la Ley, según hemos introducido, permite al adquirente (que normalmente tiene la condición de comprador) exonerar al que transmite el inmueble de esta obligación.

Esta última facultad de exoneración que se concede al que adquiere, ocasiona en la práctica infinidad de problemas que sólo pueden evitarse ora eliminándola del texto legal (lo que básicamente depende del legislador), ora concienciando a futuros compradores de que la mejor manera de evitar que le sean transmitidas deudas previas a la compra en conceptos comunitarios, es exigiendo la presentación de una certificación de deuda negativa en el momento previo a la formalización de la transmisión del inmueble.

Y cuando en el párrafo anterior se indica que debe presentarse en el momento previo a la firma del documento público (dígase escritura) significa que tiene que asegurarse por parte del adquirente que se aporta siempre antes de la firma del mismo a los efectos de su legal incorporación y consecuencias jurídicas. Porque que se entregue con posterioridad, a los efectos esperados, no tiene las mismas consecuencias.

Pero todo esto, ¿por qué?

Es muy sencillo. El Notario tiene la obligación de exigir la aportación del certificado al transmitente en el momento de firmar la escritura o de requerir la referida exoneración de la presentación de la anterior.

En la práctica, cuando al Notario no se le aporta el certificado de deuda en el momento indicado, introduce en el texto de la escritura una manifestación del adquirente como que exonera al que transmite de esta obligación.

De esta manera no se aporta el certificado pero el Notario autoriza la operación. Por todo ello, al menos en apariencia, todos resultan satisfechos: el transmitente transmite, el adquirente adquiere y el Notario formaliza una operación.

¿Pero qué consecuencias tiene esta situación exonerante?

Obviamente para el adquierente pueden resultar extremadamente peligrosas. ¿Por qué?

Porque que no se haya presentado certificado de deuda negativa no significa que no exista. Esto implica que como no se ha certificado una situación negativa y se ha exonerado su presentación, en caso de existir finalmente deuda, la Comunidad podrá exigir al adquirente el pago de los gastos generales que estén pendientes con caracter previo a la transmisión por la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y el año natural inmediantamente anterior.

La Ley obliga al transmitente a declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude, así como a aportar la indicada certificación, pero la exoneración vendría a desnaturalizar esta obligación, claramente en perjuicio del que la efectúa. Muchas veces, incluso, desconociéndolo.

Por todo lo anterior, si vas a adquirir un inmueble y quieres evitar sorpresas y perjuicios económicos futuros, solicita sin falta al transmitente certificado de deuda, que deberá ser presentado previamente a la firma de la escritura y esto, con la finalidad de que sea incorporado a la misma a todos los esperados efectos; obstando quizá decir que debe también comprobarse su situación negativa (esto es, que no hay deuda).

Uno de los mayores problemas con los que se encuentran los profesionales dedicados a la gestión de edificios, es la frecuente falta de comunicación, por parte de los usuarios, de las incidencias que se producen en los mismos.

Esta actitud viene a retrasar, en tales casos, la subsanación de la deficiencia, así como a perjudicar el estado general de las instalaciones comunitarias.

Sin perjuicio de las visitas ordinarias que se efectúen a los edificios por los profesionales encargados de la gestión de la Propiedad Horizontal o por su personal adscrito, los problemas nunca se advierten de manera más directa e inmediata que por los propios usuarios de las instalaciones. Es por ello por lo que se hace necesaria su colaboración activa.

Tanto si se produce la incidencia más sencilla como otras más complejas, es aconsejable dar aviso inmediato, por cualquiera que la observara, al encargado (presidente, conserje, adminisitrador, empresa de mantenimiento…). Con el compromiso de todos y todas, las cosas funcionan mejor en las Comunidades de Propietarios.

La Junta de Propietarios es el órgano más importante de la Comunidad y tiene las funciones establecidas por el Artículo 14 de la LPH. Como su propio nombre indica está formada por los propietarios de pisos o locales de la Comunidad, sin perjuicio de los matices que se indicarán a continuación.

A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente -cuando acude directamente- o por representación legal o voluntaria.

Para acreditar la representación voluntaria se hace precisa la presentación de un escrito firmado por el propietario. No se establece para ello ninguna formalidad desde el punto de vista legal, aunque debe quedar clara la voluntad de delegación sobre el representante.

Para los casos en los que algún piso o local perteneciera pro indiviso (la propiedad de una cosa o un derecho pertenece en comunidad a varias personas en común sin haber división) éstos nombrarán un único representante para asistir y votar en las juntas.

En caso de que la vivienda se halle en usufructo, la asistencia y el voto a las Juntas corresponde -según lo establecido por el Artículo 15 de la LPH- al nudo propietario, “quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del Artículo 17 -impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o los estatutos- o de obras extraordinarias y de mejora.”

Todas estas cuestiones, a pesar de la inicial claridad fijada por la ley vigente (LPH), han sido desarrollados por la Jurisprudencia. Además, sobre todos ellos cabe introducir diversos matices, interpretaciones y aclaraciones.

La morosidad supone un grave problema para la inmensa mayoría de las comunidades de propietarios, hasta el punto de que esta cuestión fue uno de los motores que impulsaron en 1999 la reforma legislativa en materia de Propiedad Horizontal, como bien se desprende del mismo Preámbulo de la Ley 8/1999 (Ley de reforma de ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal).

Al objeto de combatirla, se incluyeron importantes medidas dirigidas no sólo a prevenir la morosidad, sino también a incentivar el pago por parte de los propietarios o a intentar garantizar el cobro de las cuotas comuniatarias.

Así mismo, se introdujo la posibilidad de reclamar las deudas a través del procedimiento monitorio, procedimiento especial y sumario que pretende ofrecer una protección jurídica rápida y eficaz. Aunque la realidad es bien distinta, debido principalmente a la actual falta de recusos de la administración de Justicia en España.

No obstante, en algunas ocasiones existe un total desconocimiento por parte de los propietarios de la regulación a la que me refería, lo que por una parte, viene a perjudicar sus derechos y por otra, distorsiona y dificulta el propio funcionamiento interno de las Comunidades como espacio en el que en mayor medida se desarrolla esta materia.

A través de PropiedadHorizontal.es iremos introduciendo información al respecto de esta cuestión, a efectos de generalizar el conocimiento de todas estas circunstancias que configuran el funcionamiento de las Comunidades y con la prioritaria pretensión de evitar que su desconocimiento traiga como consecuencia una minusvaloración de esta materia, que tiene gran transcendencia en la vida diaria de muchas personas desde el punto de vista social, familiar y económico.

Según la Ley de la Propiedad Horizontal, corresponde normalmente al Presidente la convocatoria de las Juntas de Propietarios.

No obstante, la Junta de Propietarios también se reunirá cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.

Hoy ponemos en marcha PropiedadHorizontal.es, portal en el que iremos abordando temáticas jurídicas, organizativas, de actualidad, conservación y gestión relacionadas con las comunidades de propietarios.

Si bien durante varios días hemos probado el formato foro, adaptamos hoy la iniciativa al blog.

La Propiedad Horizontal tiene una gran importancia desde el punto de vista social y económico en los países desarrollados. Porque la mayoría de ellos tiene implantado con gran éxito -a efectos sobre todo de optimizar el suelo disponible- este sistema de organización de la propiedad inmobiliaria.

Si partimos de que en países como España, la mayoría de los esfuerzos económicos de una persona a lo largo de su vida se concentran en la consolidación de un patrimonio inmobiliario (normalmente en régimen de propiedad horizontal), advertimos la transcendencia de esta materia y, por tanto, la necesidad de conocer su regulación legal y actualidad.