Es habitual en la práctica la existencia de deficiencias, vicios o defectos constructivos en propiedades inmobiliarias de obra nueva, que deben ser reparados por la empresa promotora con la colaboración del resto de agentes que han intervenido en la edificación.

Sin perjuicio de las actuaciones legalmente previstas contra los responsables de tales anomalías constructivas, inicialmente, lo conveniente es pretender extrajudicialmente que las mismas sean subsanadas por los anteriores.

Se recomienda para ello trasladar a la empresa promotora, mediante requerimiento, todas y cada una de las posibles deficiencias advertidas. Ello, desde el primer momento de la entrega del edificio y en el que se advierta el vicio (aunque ello se tenga que efectuar en sucesivas ocasiones), con la finalidad de no apurar en exceso los plazos legales.

Aunque en este trámite inicial todavía no tiene por qué precisarse desde el punto de vista técnico el carácter de las deficiencias, las medidas correctoras que deben adoptarse ni su valoración económica, sí es conveniente que se manifiesten las pretensiones de subsanación, el detalle general de deficiencias advertidas y que el referido documento se expide a los efectos legales oportunos.

Desde el punto de vista formal, sin entrar en este artículo en los plazos de prescripción de las acciones, es de suma importancia que el requerimiento se efectúe de manera fehaciente a los efectos de acreditar la reclamación ante la propiedad y considerando, por otra parte, los importantes efectos que ello tiene jurídicamente. Lo anterior, por supuesto, de manera absolutamente compatible con otros sistemas de comunicación complementarios que se recomienda también utilizar: faxes, correos electrónicos, conversaciones telefónicas…

El sistema más habitual en España de comunicación fehaciente es mediante burofax o telegrama, remitido desde una oficina de Correos. Necesario es que se realice con certificación de su contenido y acuse de recibo, para que tenga la más adecuada y pretendida eficacia jurídica ante un futuro e hipotético procedimiento judicial, que se iniciará, en su caso, si no se atienden los requerimientos efectuados y así lo estima la propiedad.

De manera complementaria, también puede presentarse la oportuna reclamación en la competente oficina de información al consumidor, a efectos de que esta entidad intermedie entre las partes para que se llegue a un acuerdo de conciliación. Pero, sobre todo, este documento, en caso de desacuerdo, se podrá incorporar a la demanda para dar fuerza a la previa reclamación.

Hacer constar que de los anteriormente indicados procedimientos amistosos, no se deriva necesariamente que, por sí mismos, la promotora vaya o tenga que acometer los trabajos requeridos ni que exista la obligación de contestar a los escritos presentados. Aunque indudablemente, de todo ello se derivarán una serie de consecuencias jurídicas que se valorarán por un Juez o Tribunal en un posterior procedimiento judicial. Y ello justifica la importancia de realizar por la Comunidad de una manera efectiva y rigurosa los anteriores.

No conviene pasar por alto que el pasado 8 de abril de 2009 se celebró el décimo aniversario de la publicación en el BOE de la Ley 8/1999 de Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal de 1960.

Esta reforma legal fue promovida por el Consejo General de Colegios de Administradores de España, mediante Iniciativa Legislativa Popular que recibió el aval de 830.000 firmas de ciudadanos españoles.

Sin lugar a dudas, con la perspectiva de esta década, podría afirmarse que esta innovación legal supuso un significativo avance en el régimen de funcionamiento de las Comunidades de Propietarios. Ello, entre otras cuestiones, por la flexibilización que de aquella importante modificación se derivó en los criterios de aprobación de los acuerdos comunitarios y por el impulso que se produjo frente a los propietarios morosos.

No obstante, quizá sea necesario acometer algunas modificaciones que agilicen, por una parte, en mayor medida los procedimientos de gestión y gobierno de las propiedades horizontales, y por otra, que adapten la legislación a las nuevas tecnologías. No obstante, también debe producirse una inyección de recursos en la administración de Justicia que tenga como consecuencia una resolución más rápida y eficaz de los procedimientos judiciales iniciados contra los deudores.

Seguro que los administradores de fincas tendrán un papel protagonista en el desarrollo de estas mejoras legales, en atención al evidente y riguroso conocimiento que este colectivo dispone sobre esta materia.