Sin perjuicio de que el régimen democráctico constitucional español reconoce inequívicamente el voto secreto, atendiendo al Artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP), no cabe el ejercicio de éste -entre los propietarios presentes o representados- en las Juntas de Propietarios, ya que aunque no lo impide expresamente, no podría llevarse a efectos de esta manera, tal y como exige este mismo texto legal, la contabilización de las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios.

A los efectos de exigir las responsabilidades legalmente determinadas para los agentes intervinientes en el proceso de contrucción de un edificio, la Ley de Ordenación de la Edificación establece dos tipos de plazos que hay que considerar y no confundir:

Plazos de garantía:

a) Durante diez años (decenal), de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

c) Dentro del plazo de un año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Según los anteriores plazos, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, si el suceso que desencadena la responsabilidad ha ocurrido dentro de los diez, tres o un año contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas (Ricardo García Macho).

De manera contraria a lo que se considera generalmente, los anteriores plazos de garantía no se empiezan a contar desde la fecha de la formalización del contrato de compraventa o entrega del inmueble, sino desde el acta de recepción de la obra por el promotor.

Lo importante no es sólo que los daños aparezcan dentro de los plazos de garantía indicados, sino también que se acredite -constituyendo de esta manera prueba suficiente- que el defecto se han manifestado dentro de los mismos, conforme los medios legales que más convengan. Por ejemplo, mediante la realización de informe técnico, acta notarial, remisión de burofax o telegrama a la empresa promotora con certificación de contenido y acuse de recibo.

Plazos de la acción de reclamación:

Las acciones judiciales previstas para exigir la responsabilidad de reclamación por los daños ocasionados en el edificio dentro de los mencionados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, según el Artículo 18 de la LOE.

Es decir, desde la fecha que se produzcan los daños (obviamente, siempre y cuando haya sido dentro de los plazos de garantía), el propietario dispone de dos años para reclamar a los agentes constructivos. Pasado este plazo ya no podrá hacerlo.

Cabe tener en cuenta que, según su Disposición Transitoria Primera, lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación será de aplicación a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes , para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

Es decir, la LOE se aplica para aquellas obras para las que se solicite licencia de edificación a partir del día 6 de mayo de 2000, siendo la fecha aplicable la del registro de entrada en la Administración que tenga la competencia o en cualquiera de los registros determinados por la legislación administrativa.