Los desalentadores datos arrojados por la Encuesta de Población Activa en relación al incremento del desempleo en España durante 2010, no pueden ser más negativos para las comunidades de vecinos.

Como se advierte de reiterados informes emitidos por los colegios de Administradores de Fincas de España, durante los últimos años se ha elevado el número de morosos existentes en las comunidades de propietarios con motivo de la actual crisis inmobiliaria y económica.

Cuando a una familia le sobreviene la pérdida de empleo, con el consecuente desequilibrio económico que ello ocasiona, una de las primeras circunstancias que devienen, en gran número de ocasiones, es el impago total o parcial de las cuotas comunitarias. Con mayor agravamiento cuando todos los miembros del hogar se encuentran en paro.

Considerando que -generalmente- el mayor porcentaje de ingresos de las comunidades de propietarios proviene de las cuotas comunitarias satisfechas por los propietarios, el incremento de la morosidad es un elemento negativo que viene a distorsionar la adecuada gestión y mantenimiento de las mismas, a la vez que supone una causa de desestabilización en la convivencia vecinal.

El pasado miércoles, Comando Actualidad, programa de reportajes de actualidad emitido con éxito en La Primera de Televisión Española, ofrecía un interesante documento sobre conflictos vecinales.

Si bien es cierto que no todos los supuestos narrados estaban relacionados directamente con el régimen de la propiedad horizontal, se advierte que entre los más habituales, están los derivados de las molestias producidas con ocasión de olores o ruidos desde otras viviendas y la complejidad que se produce en la práctica para la resolución de estas situaciones, considerando el estricto criterio legalmente vigente.

Así, la ley española que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios, parte de la primacía de un procedimiento de resolución judicial de estos conflictos derivados del desarrollo de actividades prohibidas, según lo dispuesto en el Artículo 7.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Efectivamente, el sistema jurídico vigente precisa la interposición por parte del presidente de la comunidad -previa autorización de la Junta de Propietarios- de una acción de cesación ante la jurisdicción ordinaria, que podrá derivar en unas medidas cautelares así como en una sentencia, que podrá resolver la cesación inmediata de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios, así como la privación del derecho de uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, “en función a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad“.

Aunque la vía judicial es determinante desde el punto de vista de su mayor eficacia, hay que considerar que conlleva un desembolso económico y es un procedimiento de resolución lento, atendiendo al deficitario funcionamiento actual de la administración de Justicia y teniendo en cuenta que antes de su inicio, hay que acumular (lo que precisa de tiempo) pruebas suficientes que nos vengan a asegurar la viabilidad del procedimiento.

Por lo anterior, se aconseja -antes de la presentación de la indicada demanda- el desarrollo de una serie de medidas extrajudiciales por parte de los representantes de la comunidad, con apoyo de la autoridad policial y sin obviar el régimen legal complementario sobre horarios y usos determinados en cada comunidad autónoma o municipio, que tendrán como objetivo evitar la vía judicial con su previa y satisfactoria resolución o instruir sus elementos probatorios.

El Artículo 20 de la Ley de la Propiedad Horizontal no determina de manera expresa que entre las funciones del Administrador se encuentre la de la mediar en la resolución de conflictos que surjan entre propietarios, sin perjuicio de que tiene facultades para hacer las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de los inmuebles.

No obstante, en la práctica, el administrador de fincas tiene preparación y experiencia profesional suficientes -así como la necesaria distancia y objetividad con respecto a las partes implicadas- para desarrollar todas las gestiones y negociaciones que procuren reducir o erradicar este tipo de problemas que, sin duda, perturban el necesario equilibrio en la convivencia de cualquier comunidad.

Como ambos son propietarios del inmueble, cualquiera de ellos puede ser nombrado de manera indistinta presidente de la Comunidad, ya que el Artículo 1375 del Código Civil atribuye a ambos conjuntamente la gestión y disposición de los bienes ganaciales.