En caso de que se vaya a adquirir o arrendar un local en régimen de propiedad horizontal para el desarrollo de actividad comercial, profesional o empresarial, conviene revisar las cláusulas estatutarias establecidas antes de la firma del correspondiente contrato. Para ello, se solicitará una copia de los estatutos comunitarios del edificio en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Así, conviene comprobar en los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en primer lugar, el régimen de participación del local en los gastos comunitarios. Es decir, si este documento establece exclusión sobre alguno de ellos o, por contra, se aplica el régimen general determinado por la Ley de la Propiedad Horizontal y la jurisprudencia.

Por otra parte, habrá que verificar el destino que tiene en el título constitutivo el referido local. Ya que, en ocasiones, el mismo parece en apariencia un local comercial, pero tiene previsto legalmente un uso específico diferente. Como por ejemplo, para garaje, lo que sería incompatible con otro tipo de actividades.

También hay que revisar si los estatutos establecen alguna prohibición expresa para el desarrollo de una actividad comercial o empresarial concreta. Por ejemplo, el supuesto en que los estatutos prohibieran expresamente la apertura de discoteca.

A los anteriores efectos habrá que considerar también lo que fijen las leyes y ordenanzas municipales.

En otro orden de cosas, conviene analizar el régimen de facultades conferido al propietario del local comercial, lo que le permitirá realizar una serie de actuaciones en el mismo que puedan resultar necesarias para la adecuación y adaptación del local a la actividad pretendida. Esto es de extrema importancia. Porque, en caso contrario, se precisaría autorización previa de la Junta de Propietarios, con el riesgo de bloqueo que ello puede suponer en el supuesto de no aprobarse y con la consecuente desnaturalización que se derivaría, en tal caso, sobre la explotación del local.

Entre las más importantes, habrá que revisar si se permite -libremente o con algún tipo de condicionante- la realización de actuaciones de apertura de huecos, ornato, iluminación y colocación de rótulos comerciales en fachadas del edificio; la habilitación de tuberías por los techos del sótano para poder realizar las instalaciones sanitarias que convengan en cada momento; la colocación de tubos de extracción de humos adosados a paredes exteriores y la instalación de aparatos de aire acondicionado.

Por otra parte, también conviene revisar si se confiere, sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, facultad al propietario del local comercial para la agregación o segregación de locales comerciales (es decir, para juntar varios locales o crear varios de uno), sin perjuicio de que en tal caso, deberán adjudicarse proporcionalmente las cuotas de participación resultantes sobre aquéllos.

Establece el Artículo 21.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal: “La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9“.

Considerando lo anterior, este documento será no sólo un requerimiento de pago, sino principalmente, una notificación de la deuda existente a los efectos de iniciar las procedentes actuaciones judiciales, garantizando de esta manera el legítimo derecho del deudor al conocimiento previo y exacto de la deuda existente con la comunidad de propietarios.

Por tanto, la notificación que se efectúe al propietario moroso debe realizarse por un medio que deje constancia de su recepción, así como del contenido exacto de la comunicación. De esta manera, no sería suficiente hacerlo mediante correo ordinario (no ofrece prueba alguna con respecto a los extremos indicados) ni por correo certificado con acuse de recibo, ya que este último recurso permite acreditar su envío y recepción pero no su contenido (sentencias varias así lo acreditan).

Por contra, sí se puede remitir -para su plena eficacia jurídica- el acuerdo con detalle de la deuda al moroso, por vía notarial o burofax. Por motivos económicos, se aconseja hacerlo por burofax (desde cualquier oficina de Correos) con acuse de recibo y certificación de contenido.