El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha hecho público recientemente el primer informe estadístico del Observatorio de la Morosidad en Comunidades de Propietarios, en el que se muestra cómo la morosidad ha aumentado un 46% en los dos últimos años. El informe se articula tomando como referencia los datos facilitados por 150 administradores de fincas, que en conjunto administran 3.000 comunidades de propietarios en la Comunidad de Madrid.

El referido informe distingue diversos grupos de morosos. Así, existe un 40% de propietarios morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escogen la prioridad y orden de las facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es el denominado “morosos profesionales”, que representan un 22% y se caracterizan por el retraso de pago habitual y sistemático aduciendo diversas causas sin fundamento legal, sino a modo de pretexto, y donde la problemática del cobro de cuotas se prolonga en el tiempo.

El tercer grupo está formado por los denominados insolventes reales y cuyo porcentaje, según el Programa de Lucha contra la Morosidad, alcanza el 26%, caracterizándose por la ausencia real de recursos reales para poder pagar la comunidad.

El 12% restante constituye un grupo heterogéneo, entre los que se encuentran entidades financieras y promotores inmobiliarios, cuya causa de impago de las cuotas de las viviendas que se han quedado en adjudicación o sin vender viene determinada, en la mayoría de los casos, por una situación privilegiada o de preeminencia con respecto a la comunidad de propietarios. Este último grupo es el que adeuda mayores cantidades a la comunidad (un 30% del total de la deuda acumulada).

La morosidad se ha convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, representando el 82% de las reclamaciones por parte de los ciudadanos que habitan en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Cumplidos más de diez años desde la importante modificación de la Ley de Propiedad Horizontal practicada en 1999, es necesario acometer una nueva reforma de este texto que, en primer lugar, agilice el procedimiento de reclamación de deudas comunitarias a través del monitorio.

Actualmente, el artículo 21 de la LPH determina que “la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma“.

Frente a lo anterior, diferentes administradores de fincas están proponiendo que sea suficiente la mera certificación de deuda comunitaria para poder interponer la demanda. De esta manera, se reducirían los plazos necesarios para la presentación de la demanda de una manera sustancial. Porque no sería precisa como ahora la convocatoria de una Junta de Propietarios y la aprobación en ésta de la liquidación de la deuda, con el consiguiente retraso que este trámite produce.

Por otra parte, la Ley de la Propiedad Horizontal debiera adaptarse a los nuevos sistemas de comunicación para regular expresamente el traslado de citaciones, notificaciones y otras informaciones telemáticamente.

También convendría modificar el régimen de doble convocatoria de las juntas de propietarios, reduciendo la misma a una sola.

Efectivamente, según el vigente régimen legal, no es obligatorio convocar una segunda convocatoria en las Juntas de Propietarios. Así, el Artículo 16.2 de la LPH establece que “la convocatoria de la junta la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar. día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria“.

No obstante, con la finalidad de que los acuerdos adoptados surtan todos sus efectos legales, la LPH establece que “si en la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada“.

Considerando lo anterior, con la finalidad de no tener que efectuar una nueva convocatoria dentro de los ocho siguientes días en caso de no poder constituirse la junta de propietarios en primera convocatoria (por no existir el quórum mínimo exigido para aquélla), se fija habitualmente para ese mismo día una segunda convocatoria con al menos media hora de diferencia con respecto a la primera.

Desde el punto de vista práctico, este tradicional sistema de doble convocatoria produce tanto a los propietarios asistentes como a los administradores de fincas una significativa pérdida de tiempo. Ya que en muchas ocasiones, deben esperar a la segunda convocatoria para cumplir el quórum necesario. Y por este motivo, las posibilidades de constituir en futuras convocatorias la junta en primera convocatoria se reducen; dado que cada vez son menos los que acuden a aquélla para evitar la referida espera. Y todo este perjuicio, a pesar de que los efectos legales de esta doble convocatoria podrían perfectamente regularse con una sola citación sin merma de derechos para la propiedad.