El pasado 3 de agosto entró en vigor la Ley 26/2011 de adaptación de la normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las personas con discapacidad.

En esta ley, publicada en el BOE de 2 de agosto de 2011, se modifica el apartado 2 del artículo 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que queda redactado del siguiente modo:

2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Lo dispuesto en este apartado no será de aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.

También se modifica el apartado 3 del artículo 11 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que queda redactado del siguiente modo:

3. Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En ocasiones, la Comunidad de Propietarios, con sujección a las mayorías establecidas en la Ley de la Propiedad Horizontal, modifica reglas contenidas en el Título Constitutivo.

Los supuestos más habituales se producen cuando se varían las cuotas de participación, los criterios de reparto de gastos comunitarios o aquellas clásulas estatutarias debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué es conveniente incribir este tipo de acuerdos en el Registro de la Propiedad? Principalmente a los efectos de que sean vinculantes para terceros adquirentes.

Efectivamente, el Artículo 5 de la LPH establece que “el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad“.

Por tanto, para que los acuerdos que modifiquen el Título Constitutivo o los Estatutos sean jurídicamente vinculantes para los propietarios que se incorporen a la Comunidad con posterioridad a su adopción, tendrán que estar debidamente inscritos en el correspondiente Registro de la Propiedad. En caso contrario no les vincularían.

Incluso si se han producido transmisiones de inmuebles posteriormente a la fecha de la adopción del acuerdo pero antes de su inscripción, para poder efectuarla, será necesario que el mismo sea ratificado incluyendo a los actuales propietarios, tal y como ha considerado la Dirección General de Registros y Notariados (Resolución 22 de septiembre de 2009).

A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente -cuando acude directamente- o por representación legal o voluntaria.

Para acreditar la delegación de voto basta la presentación de un escrito -como el siguiente- firmado por el propietario.

DELEGACIÓN: El firmante, propietario de la vivienda ……… de la Comunidad de Propietarios XXX de CIUDAD (PROVINCIA) por medio del presente escrito, concedo autorización a Don/Doña ……………………………………………………… para la asistencia y votación a la Junta de Propietarios que se va a celebrar el próximo FECHA.

FECHA Y FIRMA

Preferiblemente, conviene adjuntar una copia del DNI del propietario.

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha hecho público recientemente el primer informe estadístico del Observatorio de la Morosidad en Comunidades de Propietarios, en el que se muestra cómo la morosidad ha aumentado un 46% en los dos últimos años. El informe se articula tomando como referencia los datos facilitados por 150 administradores de fincas, que en conjunto administran 3.000 comunidades de propietarios en la Comunidad de Madrid.

El referido informe distingue diversos grupos de morosos. Así, existe un 40% de propietarios morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escogen la prioridad y orden de las facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es el denominado “morosos profesionales”, que representan un 22% y se caracterizan por el retraso de pago habitual y sistemático aduciendo diversas causas sin fundamento legal, sino a modo de pretexto, y donde la problemática del cobro de cuotas se prolonga en el tiempo.

El tercer grupo está formado por los denominados insolventes reales y cuyo porcentaje, según el Programa de Lucha contra la Morosidad, alcanza el 26%, caracterizándose por la ausencia real de recursos reales para poder pagar la comunidad.

El 12% restante constituye un grupo heterogéneo, entre los que se encuentran entidades financieras y promotores inmobiliarios, cuya causa de impago de las cuotas de las viviendas que se han quedado en adjudicación o sin vender viene determinada, en la mayoría de los casos, por una situación privilegiada o de preeminencia con respecto a la comunidad de propietarios. Este último grupo es el que adeuda mayores cantidades a la comunidad (un 30% del total de la deuda acumulada).

La morosidad se ha convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, representando el 82% de las reclamaciones por parte de los ciudadanos que habitan en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Cumplidos más de diez años desde la importante modificación de la Ley de Propiedad Horizontal practicada en 1999, es necesario acometer una nueva reforma de este texto que, en primer lugar, agilice el procedimiento de reclamación de deudas comunitarias a través del monitorio.

Actualmente, el artículo 21 de la LPH determina que “la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma“.

Frente a lo anterior, diferentes administradores de fincas están proponiendo que sea suficiente la mera certificación de deuda comunitaria para poder interponer la demanda. De esta manera, se reducirían los plazos necesarios para la presentación de la demanda de una manera sustancial. Porque no sería precisa como ahora la convocatoria de una Junta de Propietarios y la aprobación en ésta de la liquidación de la deuda, con el consiguiente retraso que este trámite produce.

Por otra parte, la Ley de la Propiedad Horizontal debiera adaptarse a los nuevos sistemas de comunicación para regular expresamente el traslado de citaciones, notificaciones y otras informaciones telemáticamente.

También convendría modificar el régimen de doble convocatoria de las juntas de propietarios, reduciendo la misma a una sola.

Efectivamente, según el vigente régimen legal, no es obligatorio convocar una segunda convocatoria en las Juntas de Propietarios. Así, el Artículo 16.2 de la LPH establece que “la convocatoria de la junta la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar. día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria“.

No obstante, con la finalidad de que los acuerdos adoptados surtan todos sus efectos legales, la LPH establece que “si en la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a quórum. La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada“.

Considerando lo anterior, con la finalidad de no tener que efectuar una nueva convocatoria dentro de los ocho siguientes días en caso de no poder constituirse la junta de propietarios en primera convocatoria (por no existir el quórum mínimo exigido para aquélla), se fija habitualmente para ese mismo día una segunda convocatoria con al menos media hora de diferencia con respecto a la primera.

Desde el punto de vista práctico, este tradicional sistema de doble convocatoria produce tanto a los propietarios asistentes como a los administradores de fincas una significativa pérdida de tiempo. Ya que en muchas ocasiones, deben esperar a la segunda convocatoria para cumplir el quórum necesario. Y por este motivo, las posibilidades de constituir en futuras convocatorias la junta en primera convocatoria se reducen; dado que cada vez son menos los que acuden a aquélla para evitar la referida espera. Y todo este perjuicio, a pesar de que los efectos legales de esta doble convocatoria podrían perfectamente regularse con una sola citación sin merma de derechos para la propiedad.

Desde el arrendamiento o la formalización de cualquier otro tipo de título de ocupación de un inmueble, el propietario no podría -por regla general- simultanear el uso de los elementos comunes con el arrendatario.

En caso de que el propietario haga uso de los elementos comunes estando su vivienda o local arrendados, el administrador de fincas o el presidente le requerirán para que deje de hacerlo.

“De persistir en su conducta podría ejercitarse una demanda judicial de obligación de no hacer (Artículo 1088 Código civil), a fin de que la comunidad obtenga una sentencia firme que se lo impida y que en caso de incumplimiento, pueda entenderse cometido un delito de desobediencia a la autoridad judicial si así fuere requerido para ello“, tal y como se establece en las conclusiones del Congreso celebrado entre Poder Judicial y administradores de fincas de la Comunidad Valenciana en febrero de 2010.

Porque cuando se cede el uso de la vivienda o local, “se hace a la vez de sus accesorios inseparables que son los elementos comunes“, tales como piscinas, pistas deportivas, zonas de ocio, etcétera.

Incluso en el caso de que se hubiera pactado el uso compartido entre el propietario y el inquilino a través del contrato de arrendamiento, esta cláusula no vincularán en modo alguno a la Comunidad.

Sin perjuicio de todo lo anterior, habrá que considerar previamente el grado de tolerancia de la comunidad con respecto a este tipo de situaciones, ya que si bien no está obligada a soportarlas si atendemos a las circunstancias generalmente aplicables, podría autorizarlo perfectamente.

Este asunto presenta un amplio interés en las comunidades de propietarios, considerando las significativas cantidades económicas que han venido ofreciendo las empresas de telefonía móvil a los comuneros y teniendo en cuenta los posibles efectos adversos que su instalación podría producir en la salud de las personas.

Para resolver esta conflictiva cuestión conviene advertir que tanto la jurisprudencia como la doctrina no se han puesto de acuerdo a la fecha, por lo que luego atenderemos, con respecto al criterio aplicable en relación a la mayoría necesaria para su autorización.

Sin perjuicio de lo anterior, parece que el criterio más extendido actualmente con respecto a este asunto, es el que determina el Artículo 17.1 de la Ley de la Propiedad Horizontal, que establece que “el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere“.

No obstante, este derecho al arrendamiento, que se resuelve generalmente conforme a la regla de los tres quintos establecida en el párrafo anterior, no es absoluto, lo que presenta ciertas complejidades en la práctica juridica si atendemos a otros preceptos del mismo texto legal.

Así, por ejemplo, el Artículo 12 de la LPH establece que la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse, por tanto, al régimen establecido para las modificaciones del mismo. Exigiéndose en tal caso por el Artículo 17 de esta misma ley la unanimidad.

Advirtiendo que la instalación de una antena de telefonía móvil va a tener como consecuencia habitualmente la realización de una serie de alteraciones en la zona en la que se habilite, no son pocos los autores que estiman que en tales casos, sería aplicable la unanimidad. Y ello viene a añadir confusión a un asunto extremadamente importante, que debería ser resuelta en futuras modificaciones legales.

En este último sentido se han definido incluso diversas sentencias como la de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 14/2009, que establece:

La Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal en su redacción proveniente de la Ley 8/1999, de 6 de abril (que entró en vigor el día 28 de abril de 1999 ) y del número 3 de la disposición adicional tercera de la Ley 51/2003 de 2 de diciembre (que entró en vigor el día 4 de diciembre de 2003), prevé el supuesto específico del acuerdo de la Junta de Propietarios de “arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble” y requiere para su validez, en la segunda frase del párrafo segundo de la norma 1ª del artículo 17, “el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere” (mayoría cualificada).

Y así lo han venido entendiendo, en, casos similares de instalación de una caseta de telefonía en la azotea de la casa, por diversas sentencias de esta Audiencia Provincial de Madrid (la 526/2007 de 23 de noviembre de 2007 de la Sección 9ª, 547/2007 de 16 de octubre de 2007 de la Sección 10ª; 25 de enero de 2006 de la Sección 14 y 17 de mayo de 2004 de la Sección 10 ). Sin que se puedan invocar en contra otras sentencias de esta misma Audiencia Provincial de Madrid (la 230/2008 de 13 de marzo de 2008 de la Sección 10; 675/2005 de 17 de octubre de 2005 de la Sección 10; 51/2005 de 27 de octubre de 2005 de la Sección 21 bis y 228/2004 de 12 de abril de 2004 de la Sección 9 ) en las que no se hace referencia a la alteración de la cubierta de la casa por la instalación de la caseta en la azotea, limitándose a constatar que se trata de un arrendamiento de una parte de la azotea y, para ello, la Ley de Propiedad Horizontal después de la reforma de 1999 solo exige la mayoría cualificada de 3/5 y no la unanimidad. Dentro de este último grupo de sentencias es muy esclarecedor el contenido de la de 9 de mayo de 2006 de la Sección 11 al precisar que “con carácter previo al examen del presente recurso es necesario hacer unas consideraciones sobre los límites de esta alzada…En ningún momento se ha planteado con substantividad propia que el contenedor que se instala en la azotea hubiera alterado el elemento común”.

Este supuesto de hecho se contempla ante la posibilidad de que en caso de incumplimiento de cualquiera de las normas establecidas por la Comunidad de Propietarios, la Junta pueda exigir la imposición de sanciones económicas contra quien las incumpla.

Según las conclusiones adoptadas en el Congreso Poder Judicial – Administradores de Fincas, celebrado en febrero de 2010 en Altea (Alicante), si atendemos a la legislación vigente, no se podrían imponer sanciones económicas a los comuneros por el incumplimiento de la normativa de régimen interior establecida.

Ni siquiera cuando así se haya determinado por los estatutos de la comunidad o cuando se haya adoptado por un acuerdo mayoritario de la Junta de Propietarios.

La Ley de la Propiedad Horizontal únicamente previene en su Artículo 7.2 una serie de actuaciones de cesación, que se podrán iniciar cuando se desarrollen en el inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Saber las causas de extinción del régimen de propiedad horizontal genera un interés significativo después de acontecimientos como el reciente terremoto de Lorca, donde una parte importante de sus edificios han resultado tener daños estructurales irreversibles, lo que trae como consecuencia la necesidad de proceder a su derribo.

La Ley de la Propiedad Horizontal española en su Artículo 23 establece que este régimen se extingue:

1º. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2º. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

La jurisprudencia no es unánime actualmente sobre si es de aplicación el plazo de cinco años del artículo 1.966 regla 3ª del Código Civil o el general de quince años determinado por este mismo texto en su artículo 1964.

Existe variada y reiterada jurisprudencia con respecto a este asunto. Por su parte, la Sentencia 243/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid establece:

En relación con la prescripción mantendremos la postura que esta Sala viene acogiendo de que el plazo prescriptivo es de quince años al no haber motivo para variar de criterio que, dicho sea de paso, se viene manteniendo de forma invariable; la última vez en sentencia de 28-11-2006 .

Además de lo expuesto, hay un dato que nos llama poderosamente la atención. Es difícil de entender como la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción.

En cuanto a que como determina la referida sentencia, el plazo de prescripción de QUINCE años para la reclamación de cuotas comunitarias es el criterio mayoritariamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia, éste parece el más sólido. Sin perjuicio de que habrá que estar a las nuevas tendencias jurisprudenciales y a las modificaciones legales que, en su caso, vengan a acabar con esta dualidad interpretativa.