A los efectos de exigir las responsabilidades legalmente determinadas para los agentes intervinientes en el proceso de contrucción de un edificio, la Ley de Ordenación de la Edificación establece dos tipos de plazos que hay que considerar y no confundir:

Plazos de garantía:

a) Durante diez años (decenal), de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

c) Dentro del plazo de un año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Según los anteriores plazos, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, si el suceso que desencadena la responsabilidad ha ocurrido dentro de los diez, tres o un año contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas (Ricardo García Macho).

De manera contraria a lo que se considera generalmente, los anteriores plazos de garantía no se empiezan a contar desde la fecha de la formalización del contrato de compraventa o entrega del inmueble, sino desde el acta de recepción de la obra por el promotor.

Lo importante no es sólo que los daños aparezcan dentro de los plazos de garantía indicados, sino también que se acredite -constituyendo de esta manera prueba suficiente- que el defecto se han manifestado dentro de los mismos, conforme los medios legales que más convengan. Por ejemplo, mediante la realización de informe técnico, acta notarial, remisión de burofax o telegrama a la empresa promotora con certificación de contenido y acuse de recibo.

Plazos de la acción de reclamación:

Las acciones judiciales previstas para exigir la responsabilidad de reclamación por los daños ocasionados en el edificio dentro de los mencionados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, según el Artículo 18 de la LOE.

Es decir, desde la fecha que se produzcan los daños (obviamente, siempre y cuando haya sido dentro de los plazos de garantía), el propietario dispone de dos años para reclamar a los agentes constructivos. Pasado este plazo ya no podrá hacerlo.

Cabe tener en cuenta que, según su Disposición Transitoria Primera, lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación será de aplicación a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes , para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

Es decir, la LOE se aplica para aquellas obras para las que se solicite licencia de edificación a partir del día 6 de mayo de 2000, siendo la fecha aplicable la del registro de entrada en la Administración que tenga la competencia o en cualquiera de los registros determinados por la legislación administrativa.

Es habitual en la práctica la existencia de deficiencias, vicios o defectos constructivos en propiedades inmobiliarias de obra nueva, que deben ser reparados por la empresa promotora con la colaboración del resto de agentes que han intervenido en la edificación.

Sin perjuicio de las actuaciones legalmente previstas contra los responsables de tales anomalías constructivas, inicialmente, lo conveniente es pretender extrajudicialmente que las mismas sean subsanadas por los anteriores.

Se recomienda para ello trasladar a la empresa promotora, mediante requerimiento, todas y cada una de las posibles deficiencias advertidas. Ello, desde el primer momento de la entrega del edificio y en el que se advierta el vicio (aunque ello se tenga que efectuar en sucesivas ocasiones), con la finalidad de no apurar en exceso los plazos legales.

Aunque en este trámite inicial todavía no tiene por qué precisarse desde el punto de vista técnico el carácter de las deficiencias, las medidas correctoras que deben adoptarse ni su valoración económica, sí es conveniente que se manifiesten las pretensiones de subsanación, el detalle general de deficiencias advertidas y que el referido documento se expide a los efectos legales oportunos.

Desde el punto de vista formal, sin entrar en este artículo en los plazos de prescripción de las acciones, es de suma importancia que el requerimiento se efectúe de manera fehaciente a los efectos de acreditar la reclamación ante la propiedad y considerando, por otra parte, los importantes efectos que ello tiene jurídicamente. Lo anterior, por supuesto, de manera absolutamente compatible con otros sistemas de comunicación complementarios que se recomienda también utilizar: faxes, correos electrónicos, conversaciones telefónicas…

El sistema más habitual en España de comunicación fehaciente es mediante burofax o telegrama, remitido desde una oficina de Correos. Necesario es que se realice con certificación de su contenido y acuse de recibo, para que tenga la más adecuada y pretendida eficacia jurídica ante un futuro e hipotético procedimiento judicial, que se iniciará, en su caso, si no se atienden los requerimientos efectuados y así lo estima la propiedad.

De manera complementaria, también puede presentarse la oportuna reclamación en la competente oficina de información al consumidor, a efectos de que esta entidad intermedie entre las partes para que se llegue a un acuerdo de conciliación. Pero, sobre todo, este documento, en caso de desacuerdo, se podrá incorporar a la demanda para dar fuerza a la previa reclamación.

Hacer constar que de los anteriormente indicados procedimientos amistosos, no se deriva necesariamente que, por sí mismos, la promotora vaya o tenga que acometer los trabajos requeridos ni que exista la obligación de contestar a los escritos presentados. Aunque indudablemente, de todo ello se derivarán una serie de consecuencias jurídicas que se valorarán por un Juez o Tribunal en un posterior procedimiento judicial. Y ello justifica la importancia de realizar por la Comunidad de una manera efectiva y rigurosa los anteriores.