El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha hecho público recientemente el primer informe estadístico del Observatorio de la Morosidad en Comunidades de Propietarios, en el que se muestra cómo la morosidad ha aumentado un 46% en los dos últimos años. El informe se articula tomando como referencia los datos facilitados por 150 administradores de fincas, que en conjunto administran 3.000 comunidades de propietarios en la Comunidad de Madrid.

El referido informe distingue diversos grupos de morosos. Así, existe un 40% de propietarios morosos que obedecen a una causa selectiva, es decir, escogen la prioridad y orden de las facturas a pagar, retrasando la cuota de la comunidad.

Otro de los grupos es el denominado “morosos profesionales”, que representan un 22% y se caracterizan por el retraso de pago habitual y sistemático aduciendo diversas causas sin fundamento legal, sino a modo de pretexto, y donde la problemática del cobro de cuotas se prolonga en el tiempo.

El tercer grupo está formado por los denominados insolventes reales y cuyo porcentaje, según el Programa de Lucha contra la Morosidad, alcanza el 26%, caracterizándose por la ausencia real de recursos reales para poder pagar la comunidad.

El 12% restante constituye un grupo heterogéneo, entre los que se encuentran entidades financieras y promotores inmobiliarios, cuya causa de impago de las cuotas de las viviendas que se han quedado en adjudicación o sin vender viene determinada, en la mayoría de los casos, por una situación privilegiada o de preeminencia con respecto a la comunidad de propietarios. Este último grupo es el que adeuda mayores cantidades a la comunidad (un 30% del total de la deuda acumulada).

La morosidad se ha convertido en el principal problema de las comunidades de propietarios, representando el 82% de las reclamaciones por parte de los ciudadanos que habitan en edificios en régimen de propiedad horizontal.

La jurisprudencia no es unánime actualmente sobre si es de aplicación el plazo de cinco años del artículo 1.966 regla 3ª del Código Civil o el general de quince años determinado por este mismo texto en su artículo 1964.

Existe variada y reiterada jurisprudencia con respecto a este asunto. Por su parte, la Sentencia 243/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid establece:

En relación con la prescripción mantendremos la postura que esta Sala viene acogiendo de que el plazo prescriptivo es de quince años al no haber motivo para variar de criterio que, dicho sea de paso, se viene manteniendo de forma invariable; la última vez en sentencia de 28-11-2006 .

Además de lo expuesto, hay un dato que nos llama poderosamente la atención. Es difícil de entender como la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción.

En cuanto a que como determina la referida sentencia, el plazo de prescripción de QUINCE años para la reclamación de cuotas comunitarias es el criterio mayoritariamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia, éste parece el más sólido. Sin perjuicio de que habrá que estar a las nuevas tendencias jurisprudenciales y a las modificaciones legales que, en su caso, vengan a acabar con esta dualidad interpretativa.

Establece el Artículo 21.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal: “La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9“.

Considerando lo anterior, este documento será no sólo un requerimiento de pago, sino principalmente, una notificación de la deuda existente a los efectos de iniciar las procedentes actuaciones judiciales, garantizando de esta manera el legítimo derecho del deudor al conocimiento previo y exacto de la deuda existente con la comunidad de propietarios.

Por tanto, la notificación que se efectúe al propietario moroso debe realizarse por un medio que deje constancia de su recepción, así como del contenido exacto de la comunicación. De esta manera, no sería suficiente hacerlo mediante correo ordinario (no ofrece prueba alguna con respecto a los extremos indicados) ni por correo certificado con acuse de recibo, ya que este último recurso permite acreditar su envío y recepción pero no su contenido (sentencias varias así lo acreditan).

Por contra, sí se puede remitir -para su plena eficacia jurídica- el acuerdo con detalle de la deuda al moroso, por vía notarial o burofax. Por motivos económicos, se aconseja hacerlo por burofax (desde cualquier oficina de Correos) con acuse de recibo y certificación de contenido.

Los desalentadores datos arrojados por la Encuesta de Población Activa en relación al incremento del desempleo en España durante 2010, no pueden ser más negativos para las comunidades de vecinos.

Como se advierte de reiterados informes emitidos por los colegios de Administradores de Fincas de España, durante los últimos años se ha elevado el número de morosos existentes en las comunidades de propietarios con motivo de la actual crisis inmobiliaria y económica.

Cuando a una familia le sobreviene la pérdida de empleo, con el consecuente desequilibrio económico que ello ocasiona, una de las primeras circunstancias que devienen, en gran número de ocasiones, es el impago total o parcial de las cuotas comunitarias. Con mayor agravamiento cuando todos los miembros del hogar se encuentran en paro.

Considerando que -generalmente- el mayor porcentaje de ingresos de las comunidades de propietarios proviene de las cuotas comunitarias satisfechas por los propietarios, el incremento de la morosidad es un elemento negativo que viene a distorsionar la adecuada gestión y mantenimiento de las mismas, a la vez que supone una causa de desestabilización en la convivencia vecinal.

A los efectos del certificado que la Comunidad de Propietarios expedirá cuando se solicite, a fin de declarar si el inmueble se haya al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que se adeuden en el momento de su transmisión, la Ley de la Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 e), que la referida certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario con el visto bueno del Presidente.

La misma ley establece que los que emitan el certificado serás responsables, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, según el anteriormente indicado plazo.

No obstante, para poder exigir la responsabilidad indicada (por ejemplo, que con motivo de su no emisión en plazo se ha abortado el negocio de compraventa) debe poder acreditarse la fecha de la solicitud, de manera que exista prueba suficiente conforme a Derecho:

a) Presentación de escrito por el interesado -directamente ante los responsables de su emisión- con claridad de lo que se solicita, su fecha y datos del receptor (al menos, cuño de la empresa, firma y documento de identificación de su representante).

b) Telegrama o burofax remitido al emisor de este documento, con certificación de contenido y acuse de recibo.

c) Requerimiento de un notario a la comunidad.

En todos los casos conviene advertir de que en caso de no presentarse la certificación en el plazo legal, se entenderá que no existe deuda pendiente, con lo que se pretenderá que quede vinculada la Comunidad de Propietarios por esa presunción, exigiéndose en caso contrario, la oportuna responsabilidad al Secretario y Presidente en los términos indicados.

La consulta plantea si se ajusta a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (en adelante LOPD), y a su Reglamento de desarrollo, aprobado por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, hacer pública la relación de propietarios que tengan pendientes de pago cuotas vencidas en la convocatoria a la junta general de la comunidad de propietarios y la del acta de la citada junta en el tablón de anuncios de la comunidad.

La publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

Por otro lado, el artículo 5. 1 f) del Real Decreto 1720/2007, considera datos de carácter personal a “Cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables.”

En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.

Así, el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece,“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietariosdeudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.”

Fuera del supuesto mencionado y que así prevé la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite comunicar ni en los tablones de anuncios ni en otros lugares visibles, datos que permitan identificar a un propietario.

A su vez, el artículo 19 3. de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “(….) El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.”El hecho de que al tablón de anuncios de la comunidad puedan acceder terceras personas que puedan entrar en el edificio debe entenderse contemplado en la habilitación legal a la comunicación de datos en los términos señalados, que regula el artículo 9 1.h) citado, cuando habla de lugar visible de uso general, siempre y cuando su colocación no comporte una comunicación desproporcionada, inadecuada e innecesaria a terceras personas no copropietarias, en relación con la finalidad para la que está prevista dicha comunicación.

En todo caso, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica, “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido”, añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que “Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos”. Por ello, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra.

Todo ello en aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal.

No conviene pasar por alto que el pasado 8 de abril de 2009 se celebró el décimo aniversario de la publicación en el BOE de la Ley 8/1999 de Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal de 1960.

Esta reforma legal fue promovida por el Consejo General de Colegios de Administradores de España, mediante Iniciativa Legislativa Popular que recibió el aval de 830.000 firmas de ciudadanos españoles.

Sin lugar a dudas, con la perspectiva de esta década, podría afirmarse que esta innovación legal supuso un significativo avance en el régimen de funcionamiento de las Comunidades de Propietarios. Ello, entre otras cuestiones, por la flexibilización que de aquella importante modificación se derivó en los criterios de aprobación de los acuerdos comunitarios y por el impulso que se produjo frente a los propietarios morosos.

No obstante, quizá sea necesario acometer algunas modificaciones que agilicen, por una parte, en mayor medida los procedimientos de gestión y gobierno de las propiedades horizontales, y por otra, que adapten la legislación a las nuevas tecnologías. No obstante, también debe producirse una inyección de recursos en la administración de Justicia que tenga como consecuencia una resolución más rápida y eficaz de los procedimientos judiciales iniciados contra los deudores.

Seguro que los administradores de fincas tendrán un papel protagonista en el desarrollo de estas mejoras legales, en atención al evidente y riguroso conocimiento que este colectivo dispone sobre esta materia.

Una de las medidas destinadas a incentivar que el propietario moroso salde su deuda con la Comunidad es la privación de su voto en la Junta de Propietarios. Dicha prohibición viene regulada en el Artículo 15 ap. 2º de a LPH.

El afectado por la privación del derecho de voto por no encintrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la Comunidad, dispone de dos posibilidades en orden a evitarla:

1. La impugnación judicial de la deuda impagada mediante la interposición de demanda contrala Comunidad, que deberá efectuarse con carácter previo a la celebración de la Junta.

2. La consignación judicial o notarial de las cantidades adeudadas.

Si no ejerciera dichas posibilidades y consecuentemente, fuera privado de su derecho a voto, podrá asistir a la Junta y participar en sus deliberaciones pero en ningún modo tendrá derecho a voto.

Efectivamente, esta medida consiste en la privación del derecho de voto, pero no en la de posicionarse u opinar en relación a los asuntos que se están tratando según el orden del día previsto; pudiendo en consecuencia el afectado participar, argumentar y pronunciarse sobre ellos.

Así mismo, según el indicado precepto, el acta de la Junta deberá reflejar los propietarios que se hayan visto privados de voto, “cuya persona y cuota de participación en la Comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley“.

En relación a este asunto, conviene también indicar que ya la convocatoria de cualquier tipo de juntas debe contener una relación de propietarios que no estén (en el momento de su realización, ya que la ley no establece nada al respecto) al corriente y advertirá de la privación de voto si se dan los supuestos mencionados.

Una de las principales  obligaciones  del propietario integrante de una Comunidad de vecinos es -como preceptúa el art. 9 de la LPH-  la de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.

Ante el incumplimiento de dicha obligación, la Comunidad puede interponer las correspondientes acciones legales en reclamación de la deuda contraída por el propietario moroso.

En este sentido es conveniente precisar que dicha obligación es exigible respecto del titular del inmueble y ello a pesar de que haya cedido el uso o disfrute  del mismo.
Así pues, la Comunidad sólo puede dirigirse legalmente contra el propietario del inmueble, y ello con independencia de que en los contratos de arrendamiento se haya pactado entre propietario y arrendatario la asunción de tal obligación a cargo del arrendatario. Dicho pacto surte efectos entre las partes pero no frente a terceros; es decir, en este caso, no surtiría efectos  frente a la Comunidad. 

Lo mismo cabe decir para el  supuesto de que el inmueble pertenezca a varios copropietarios  y hayan establecido pactos internos respecto de la imposición de dicha obligación respecto a uno de ellos. La comunidad puede dirigirse contra todos los propietarios conjuntamente o contra  cualquiera de ellos, pero no se podría oponer por parte de los copropietarios la existencia de esos pactos privados para exonerarse de la obligación.

La certiticación de deuda comunitaria será solicitada a quien ejerza las funciones de Secretario, que la emitirá con el visto bueno del Presidente.

Normalmente el cargo de Secretario suele ser desempeñado, en su caso, por el Administrador, excepto que se determine otra cosa por la Junta o los Estatutos de la Comunidad.

Tal y como establece el propio artículo 9e) de la LPH, los anteriores responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la certificación y de los perjuicios ocasionados por el retraso en su emisión, pues existe un plazo de siete días naturales para que sea emitida desde su solicitud.

Al respecto de lo anterior, precisar que, a pesar del visto bueno del Preidente en ejercicio de sus funciones representativas, en caso de ser emitida por el Administrador-Secretario la certificación que causare daños o perjuicios por inexactitud de la misma, existiría una mayor responsabilidad del mismo por este motivo, partiendo de su consideración profesional.