La jurisprudencia no es unánime actualmente sobre si es de aplicación el plazo de cinco años del artículo 1.966 regla 3ª del Código Civil o el general de quince años determinado por este mismo texto en su artículo 1964.

Existe variada y reiterada jurisprudencia con respecto a este asunto. Por su parte, la Sentencia 243/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid establece:

En relación con la prescripción mantendremos la postura que esta Sala viene acogiendo de que el plazo prescriptivo es de quince años al no haber motivo para variar de criterio que, dicho sea de paso, se viene manteniendo de forma invariable; la última vez en sentencia de 28-11-2006 .

Además de lo expuesto, hay un dato que nos llama poderosamente la atención. Es difícil de entender como la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción.

En cuanto a que como determina la referida sentencia, el plazo de prescripción de QUINCE años para la reclamación de cuotas comunitarias es el criterio mayoritariamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia, éste parece el más sólido. Sin perjuicio de que habrá que estar a las nuevas tendencias jurisprudenciales y a las modificaciones legales que, en su caso, vengan a acabar con esta dualidad interpretativa.

En caso de que se vaya a adquirir o arrendar un local en régimen de propiedad horizontal para el desarrollo de actividad comercial, profesional o empresarial, conviene revisar las cláusulas estatutarias establecidas antes de la firma del correspondiente contrato. Para ello, se solicitará una copia de los estatutos comunitarios del edificio en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Así, conviene comprobar en los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en primer lugar, el régimen de participación del local en los gastos comunitarios. Es decir, si este documento establece exclusión sobre alguno de ellos o, por contra, se aplica el régimen general determinado por la Ley de la Propiedad Horizontal y la jurisprudencia.

Por otra parte, habrá que verificar el destino que tiene en el título constitutivo el referido local. Ya que, en ocasiones, el mismo parece en apariencia un local comercial, pero tiene previsto legalmente un uso específico diferente. Como por ejemplo, para garaje, lo que sería incompatible con otro tipo de actividades.

También hay que revisar si los estatutos establecen alguna prohibición expresa para el desarrollo de una actividad comercial o empresarial concreta. Por ejemplo, el supuesto en que los estatutos prohibieran expresamente la apertura de discoteca.

A los anteriores efectos habrá que considerar también lo que fijen las leyes y ordenanzas municipales.

En otro orden de cosas, conviene analizar el régimen de facultades conferido al propietario del local comercial, lo que le permitirá realizar una serie de actuaciones en el mismo que puedan resultar necesarias para la adecuación y adaptación del local a la actividad pretendida. Esto es de extrema importancia. Porque, en caso contrario, se precisaría autorización previa de la Junta de Propietarios, con el riesgo de bloqueo que ello puede suponer en el supuesto de no aprobarse y con la consecuente desnaturalización que se derivaría, en tal caso, sobre la explotación del local.

Entre las más importantes, habrá que revisar si se permite -libremente o con algún tipo de condicionante- la realización de actuaciones de apertura de huecos, ornato, iluminación y colocación de rótulos comerciales en fachadas del edificio; la habilitación de tuberías por los techos del sótano para poder realizar las instalaciones sanitarias que convengan en cada momento; la colocación de tubos de extracción de humos adosados a paredes exteriores y la instalación de aparatos de aire acondicionado.

Por otra parte, también conviene revisar si se confiere, sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, facultad al propietario del local comercial para la agregación o segregación de locales comerciales (es decir, para juntar varios locales o crear varios de uno), sin perjuicio de que en tal caso, deberán adjudicarse proporcionalmente las cuotas de participación resultantes sobre aquéllos.

Establece el Artículo 21.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal: “La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9“.

Considerando lo anterior, este documento será no sólo un requerimiento de pago, sino principalmente, una notificación de la deuda existente a los efectos de iniciar las procedentes actuaciones judiciales, garantizando de esta manera el legítimo derecho del deudor al conocimiento previo y exacto de la deuda existente con la comunidad de propietarios.

Por tanto, la notificación que se efectúe al propietario moroso debe realizarse por un medio que deje constancia de su recepción, así como del contenido exacto de la comunicación. De esta manera, no sería suficiente hacerlo mediante correo ordinario (no ofrece prueba alguna con respecto a los extremos indicados) ni por correo certificado con acuse de recibo, ya que este último recurso permite acreditar su envío y recepción pero no su contenido (sentencias varias así lo acreditan).

Por contra, sí se puede remitir -para su plena eficacia jurídica- el acuerdo con detalle de la deuda al moroso, por vía notarial o burofax. Por motivos económicos, se aconseja hacerlo por burofax (desde cualquier oficina de Correos) con acuse de recibo y certificación de contenido.

Los desalentadores datos arrojados por la Encuesta de Población Activa en relación al incremento del desempleo en España durante 2010, no pueden ser más negativos para las comunidades de vecinos.

Como se advierte de reiterados informes emitidos por los colegios de Administradores de Fincas de España, durante los últimos años se ha elevado el número de morosos existentes en las comunidades de propietarios con motivo de la actual crisis inmobiliaria y económica.

Cuando a una familia le sobreviene la pérdida de empleo, con el consecuente desequilibrio económico que ello ocasiona, una de las primeras circunstancias que devienen, en gran número de ocasiones, es el impago total o parcial de las cuotas comunitarias. Con mayor agravamiento cuando todos los miembros del hogar se encuentran en paro.

Considerando que -generalmente- el mayor porcentaje de ingresos de las comunidades de propietarios proviene de las cuotas comunitarias satisfechas por los propietarios, el incremento de la morosidad es un elemento negativo que viene a distorsionar la adecuada gestión y mantenimiento de las mismas, a la vez que supone una causa de desestabilización en la convivencia vecinal.

El pasado miércoles, Comando Actualidad, programa de reportajes de actualidad emitido con éxito en La Primera de Televisión Española, ofrecía un interesante documento sobre conflictos vecinales.

Si bien es cierto que no todos los supuestos narrados estaban relacionados directamente con el régimen de la propiedad horizontal, se advierte que entre los más habituales, están los derivados de las molestias producidas con ocasión de olores o ruidos desde otras viviendas y la complejidad que se produce en la práctica para la resolución de estas situaciones, considerando el estricto criterio legalmente vigente.

Así, la ley española que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios, parte de la primacía de un procedimiento de resolución judicial de estos conflictos derivados del desarrollo de actividades prohibidas, según lo dispuesto en el Artículo 7.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Efectivamente, el sistema jurídico vigente precisa la interposición por parte del presidente de la comunidad -previa autorización de la Junta de Propietarios- de una acción de cesación ante la jurisdicción ordinaria, que podrá derivar en unas medidas cautelares así como en una sentencia, que podrá resolver la cesación inmediata de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios, así como la privación del derecho de uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, “en función a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad“.

Aunque la vía judicial es determinante desde el punto de vista de su mayor eficacia, hay que considerar que conlleva un desembolso económico y es un procedimiento de resolución lento, atendiendo al deficitario funcionamiento actual de la administración de Justicia y teniendo en cuenta que antes de su inicio, hay que acumular (lo que precisa de tiempo) pruebas suficientes que nos vengan a asegurar la viabilidad del procedimiento.

Por lo anterior, se aconseja -antes de la presentación de la indicada demanda- el desarrollo de una serie de medidas extrajudiciales por parte de los representantes de la comunidad, con apoyo de la autoridad policial y sin obviar el régimen legal complementario sobre horarios y usos determinados en cada comunidad autónoma o municipio, que tendrán como objetivo evitar la vía judicial con su previa y satisfactoria resolución o instruir sus elementos probatorios.

El Artículo 20 de la Ley de la Propiedad Horizontal no determina de manera expresa que entre las funciones del Administrador se encuentre la de la mediar en la resolución de conflictos que surjan entre propietarios, sin perjuicio de que tiene facultades para hacer las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de los inmuebles.

No obstante, en la práctica, el administrador de fincas tiene preparación y experiencia profesional suficientes -así como la necesaria distancia y objetividad con respecto a las partes implicadas- para desarrollar todas las gestiones y negociaciones que procuren reducir o erradicar este tipo de problemas que, sin duda, perturban el necesario equilibrio en la convivencia de cualquier comunidad.

A los efectos del certificado que la Comunidad de Propietarios expedirá cuando se solicite, a fin de declarar si el inmueble se haya al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que se adeuden en el momento de su transmisión, la Ley de la Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 e), que la referida certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario con el visto bueno del Presidente.

La misma ley establece que los que emitan el certificado serás responsables, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, según el anteriormente indicado plazo.

No obstante, para poder exigir la responsabilidad indicada (por ejemplo, que con motivo de su no emisión en plazo se ha abortado el negocio de compraventa) debe poder acreditarse la fecha de la solicitud, de manera que exista prueba suficiente conforme a Derecho:

a) Presentación de escrito por el interesado -directamente ante los responsables de su emisión- con claridad de lo que se solicita, su fecha y datos del receptor (al menos, cuño de la empresa, firma y documento de identificación de su representante).

b) Telegrama o burofax remitido al emisor de este documento, con certificación de contenido y acuse de recibo.

c) Requerimiento de un notario a la comunidad.

En todos los casos conviene advertir de que en caso de no presentarse la certificación en el plazo legal, se entenderá que no existe deuda pendiente, con lo que se pretenderá que quede vinculada la Comunidad de Propietarios por esa presunción, exigiéndose en caso contrario, la oportuna responsabilidad al Secretario y Presidente en los términos indicados.

A los efectos de exigir las responsabilidades legalmente determinadas para los agentes intervinientes en el proceso de contrucción de un edificio, la Ley de Ordenación de la Edificación establece dos tipos de plazos que hay que considerar y no confundir:

Plazos de garantía:

a) Durante diez años (decenal), de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

c) Dentro del plazo de un año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Según los anteriores plazos, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, si el suceso que desencadena la responsabilidad ha ocurrido dentro de los diez, tres o un año contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas (Ricardo García Macho).

De manera contraria a lo que se considera generalmente, los anteriores plazos de garantía no se empiezan a contar desde la fecha de la formalización del contrato de compraventa o entrega del inmueble, sino desde el acta de recepción de la obra por el promotor.

Lo importante no es sólo que los daños aparezcan dentro de los plazos de garantía indicados, sino también que se acredite -constituyendo de esta manera prueba suficiente- que el defecto se han manifestado dentro de los mismos, conforme los medios legales que más convengan. Por ejemplo, mediante la realización de informe técnico, acta notarial, remisión de burofax o telegrama a la empresa promotora con certificación de contenido y acuse de recibo.

Plazos de la acción de reclamación:

Las acciones judiciales previstas para exigir la responsabilidad de reclamación por los daños ocasionados en el edificio dentro de los mencionados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, según el Artículo 18 de la LOE.

Es decir, desde la fecha que se produzcan los daños (obviamente, siempre y cuando haya sido dentro de los plazos de garantía), el propietario dispone de dos años para reclamar a los agentes constructivos. Pasado este plazo ya no podrá hacerlo.

Cabe tener en cuenta que, según su Disposición Transitoria Primera, lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación será de aplicación a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes , para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

Es decir, la LOE se aplica para aquellas obras para las que se solicite licencia de edificación a partir del día 6 de mayo de 2000, siendo la fecha aplicable la del registro de entrada en la Administración que tenga la competencia o en cualquiera de los registros determinados por la legislación administrativa.

La consulta plantea si se ajusta a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (en adelante LOPD), y a su Reglamento de desarrollo, aprobado por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, hacer pública la relación de propietarios que tengan pendientes de pago cuotas vencidas en la convocatoria a la junta general de la comunidad de propietarios y la del acta de la citada junta en el tablón de anuncios de la comunidad.

La publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

Por otro lado, el artículo 5. 1 f) del Real Decreto 1720/2007, considera datos de carácter personal a “Cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables.”

En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.

Así, el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece,“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietariosdeudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.”

Fuera del supuesto mencionado y que así prevé la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite comunicar ni en los tablones de anuncios ni en otros lugares visibles, datos que permitan identificar a un propietario.

A su vez, el artículo 19 3. de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “(….) El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.”El hecho de que al tablón de anuncios de la comunidad puedan acceder terceras personas que puedan entrar en el edificio debe entenderse contemplado en la habilitación legal a la comunicación de datos en los términos señalados, que regula el artículo 9 1.h) citado, cuando habla de lugar visible de uso general, siempre y cuando su colocación no comporte una comunicación desproporcionada, inadecuada e innecesaria a terceras personas no copropietarias, en relación con la finalidad para la que está prevista dicha comunicación.

En todo caso, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica, “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido”, añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que “Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos”. Por ello, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra.

Todo ello en aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal.

Es habitual en la práctica la existencia de deficiencias, vicios o defectos constructivos en propiedades inmobiliarias de obra nueva, que deben ser reparados por la empresa promotora con la colaboración del resto de agentes que han intervenido en la edificación.

Sin perjuicio de las actuaciones legalmente previstas contra los responsables de tales anomalías constructivas, inicialmente, lo conveniente es pretender extrajudicialmente que las mismas sean subsanadas por los anteriores.

Se recomienda para ello trasladar a la empresa promotora, mediante requerimiento, todas y cada una de las posibles deficiencias advertidas. Ello, desde el primer momento de la entrega del edificio y en el que se advierta el vicio (aunque ello se tenga que efectuar en sucesivas ocasiones), con la finalidad de no apurar en exceso los plazos legales.

Aunque en este trámite inicial todavía no tiene por qué precisarse desde el punto de vista técnico el carácter de las deficiencias, las medidas correctoras que deben adoptarse ni su valoración económica, sí es conveniente que se manifiesten las pretensiones de subsanación, el detalle general de deficiencias advertidas y que el referido documento se expide a los efectos legales oportunos.

Desde el punto de vista formal, sin entrar en este artículo en los plazos de prescripción de las acciones, es de suma importancia que el requerimiento se efectúe de manera fehaciente a los efectos de acreditar la reclamación ante la propiedad y considerando, por otra parte, los importantes efectos que ello tiene jurídicamente. Lo anterior, por supuesto, de manera absolutamente compatible con otros sistemas de comunicación complementarios que se recomienda también utilizar: faxes, correos electrónicos, conversaciones telefónicas…

El sistema más habitual en España de comunicación fehaciente es mediante burofax o telegrama, remitido desde una oficina de Correos. Necesario es que se realice con certificación de su contenido y acuse de recibo, para que tenga la más adecuada y pretendida eficacia jurídica ante un futuro e hipotético procedimiento judicial, que se iniciará, en su caso, si no se atienden los requerimientos efectuados y así lo estima la propiedad.

De manera complementaria, también puede presentarse la oportuna reclamación en la competente oficina de información al consumidor, a efectos de que esta entidad intermedie entre las partes para que se llegue a un acuerdo de conciliación. Pero, sobre todo, este documento, en caso de desacuerdo, se podrá incorporar a la demanda para dar fuerza a la previa reclamación.

Hacer constar que de los anteriormente indicados procedimientos amistosos, no se deriva necesariamente que, por sí mismos, la promotora vaya o tenga que acometer los trabajos requeridos ni que exista la obligación de contestar a los escritos presentados. Aunque indudablemente, de todo ello se derivarán una serie de consecuencias jurídicas que se valorarán por un Juez o Tribunal en un posterior procedimiento judicial. Y ello justifica la importancia de realizar por la Comunidad de una manera efectiva y rigurosa los anteriores.

No conviene pasar por alto que el pasado 8 de abril de 2009 se celebró el décimo aniversario de la publicación en el BOE de la Ley 8/1999 de Reforma de la Ley de la Propiedad Horizontal de 1960.

Esta reforma legal fue promovida por el Consejo General de Colegios de Administradores de España, mediante Iniciativa Legislativa Popular que recibió el aval de 830.000 firmas de ciudadanos españoles.

Sin lugar a dudas, con la perspectiva de esta década, podría afirmarse que esta innovación legal supuso un significativo avance en el régimen de funcionamiento de las Comunidades de Propietarios. Ello, entre otras cuestiones, por la flexibilización que de aquella importante modificación se derivó en los criterios de aprobación de los acuerdos comunitarios y por el impulso que se produjo frente a los propietarios morosos.

No obstante, quizá sea necesario acometer algunas modificaciones que agilicen, por una parte, en mayor medida los procedimientos de gestión y gobierno de las propiedades horizontales, y por otra, que adapten la legislación a las nuevas tecnologías. No obstante, también debe producirse una inyección de recursos en la administración de Justicia que tenga como consecuencia una resolución más rápida y eficaz de los procedimientos judiciales iniciados contra los deudores.

Seguro que los administradores de fincas tendrán un papel protagonista en el desarrollo de estas mejoras legales, en atención al evidente y riguroso conocimiento que este colectivo dispone sobre esta materia.