A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente -cuando acude directamente- o por representación legal o voluntaria.

Para acreditar la delegación de voto basta la presentación de un escrito -como el siguiente- firmado por el propietario.

DELEGACIÓN: El firmante, propietario de la vivienda ……… de la Comunidad de Propietarios XXX de CIUDAD (PROVINCIA) por medio del presente escrito, concedo autorización a Don/Doña ……………………………………………………… para la asistencia y votación a la Junta de Propietarios que se va a celebrar el próximo FECHA.

FECHA Y FIRMA

Preferiblemente, conviene adjuntar una copia del DNI del propietario.

Como ambos son propietarios del inmueble, cualquiera de ellos puede ser nombrado de manera indistinta presidente de la Comunidad, ya que el Artículo 1375 del Código Civil atribuye a ambos conjuntamente la gestión y disposición de los bienes ganaciales.

Sin perjuicio de que el régimen democráctico constitucional español reconoce inequívicamente el voto secreto, atendiendo al Artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP), no cabe el ejercicio de éste -entre los propietarios presentes o representados- en las Juntas de Propietarios, ya que aunque no lo impide expresamente, no podría llevarse a efectos de esta manera, tal y como exige este mismo texto legal, la contabilización de las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios.

Sin perjuicio de que conviene que los propietarios domicilien el cobro de las cuotas comunitarias, facilitando los veinte dígitos de su cuenta corriente al Presidente o Administrador, surge la duda de si la Comunidad puede negarse a que las obligaciones referidas puedan ser satisfechas mediante otros sistemas de pago. Por ejemplo, efectuando el ingreso o transferencia directamente en la cuenta bancaria de aquélla.

Consideramos que el criterio general aplicable es el de que no se pueden negar los datos de la cuenta corriente de la Comunidad para que los propietarios realicen el ingreso de esta manera, pues son medios de pago legales y habituales en la práctica, que además, no suponen ningún gasto económico complementario para la Comunidad.

Podrían considerarse, en relación a este asunto, otras circunstancias que se presentaren en el caso concreto. Como por ejemplo, si los estatutos comunitarios establecen una serie cerrada de medios de pago entre los que no se encuentre el anterior. Aunque quizá, un Juzgado o Tribunal podría también anular este texto, atendiendo a la finalidad última del pago y la voluntad inequívoca del propietario en ese sentido.

¿Qué podría hacer el propietario al que no se le permite efectuar el pago directamente?

Si el propietario puede acreditar que ha intentado realizar un ingreso y no se le han facilitado los datos necesarios para ello, cualquier reclamación de deuda emprendida por la Comunidad podría no prosperar. Esto se puede acreditar mediante la remisión fehaciente a los órganos de representación de la Comunidad de escrito en el que se haga expresa la voluntad de pago, así como la solicitud de los datos indicados.

En caso de no obtener resultados positivos después de lo anterior, y mientras no se resuelva el procedimiento judicial que proceda para hacer valer los referidos derechos, si el propietario no desea perder los derechos de voto en la Junta de Propietarios por su condición aparente de propietario moroso, podrá proceder -a tenor del Artículo 15.2 de la LPH- a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

La vigente Ley de la Propiedad Horizontal no contempla este supuesto. Por tanto, el Presidente no tiene voto de calidad.

Para la adopción de los acuerdos se tienen en cuenta el número de propietarios o asistentes y las cuotas de participación que representan, en función del tipo de acuerdo.

En el supuesto de que no se pudieran aprobar los acuerdos según el sistema de doble mayoría establecido, se tendrá que acudir al Juez, para que resuelva en equidad, una vez escuchados en comparecencia los contradictores previamente citados.

No hay ningún impedimento legal para ello. De hecho, son absolutamente compatibles según las competencias legalmente conferidas a ambos cargos y normalmente, en los casos de existencia de Administradores externos, sueles asumir ambos cargos.

Salvo que los Estatutos dispongan lo contrario, el cargo de Presidente tiene una duración de un año.

En el caso de que el Presidente demorara la convocatoria de la Junta para la elección del nuevo cargo, el resto de propietarios podrán instar la celebración de la misma, siempre y cuando representen al menos una cuarta parte de aquéllos o representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

No se imposibilita legalmente para que la Junta de Propietarios vaya renovando en el cargo de Presidente al mismo propietario en sucesivas juntas.

El presidente puede ser removido de su cargo antes de los indicados plazos, siempre y cuando se adopte por la mayoría de propietarios en Junta debidamente convocada, con las mismas mayorías exigibles para su nombramiento.

Si bien es recomendable la contratación de un Administrador de Fincas colegiado para realizar cuantas actuaciones le vienen legalmente conferidas, la LPH establece que las funciones de Secretario y Administrador son desarrollados por el Presidente, “salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia“.

Sin perjuicio de que hay que atender, como se ha dicho, a lo que pudiera establecerse por los Estatutos en el caso concreto para esta materia, los cargos de administrador y secretario pueden nombrarse independientemente o ser acumulados en la misma persona, dando lugar al de administrador-secretario. De hecho, partiendo de las funciones complementarias y estrictamente relacionadas ecomendadas a uno y otro cargo por la legislación vigente, cuando el cargo de Administrador es desarrollado por un tercero profesional, normalmente suele acumularse con el de Secretario.

Los cargos de administrador y, en su caso, el de administrador-secretario pueden ser ejercidos por cualquier propietario (no precisando la ley el carácter retribuido o no), así como por terceros, es decir, “personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones o corporaciones y otras personas jurídicas (sociedades limitadas, anónimas…) en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico“.

Al respecto de lo anterior conviene recomendar que en caso de nombrarse separadamente al de Presidente, el cargo sea desarrollado preferiblemente por un profesional o sociedad profesional, ya que disponen de medios técnicos y humanos cualificados para el desarrollo de tales funciones y partiendo de su obligatoria colegiación, tienen suscritos seguros de responsabilidad civil para cuantas acciones u omisiones se deriven de su actuación profesional, lo que es una importante garantía para el cliente.

Para ello el profesional o sociedad profesional deben estar debidamente colegiados, como se ha indicado, en el correspondiente colegio territorial de Administradores de Fincas.

Salvo que los estatutos de la Comunidad dispongan lo contrario, el Administrador (como el del resto de cargos) es nombrado por un plazo de un año prorrogable cuantas veces se estime por la Junta de Propietarios.

En cualquier caso, podrán ser removidos todos los designados, sin perjuicio de las condiciones contractuales establecidas, antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria. Para ello bastará en primera convocatoria el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación de la propiedad y en segunda, el voto favorable de la mayoría de asistentes, siempre que represente también más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Una de las cuestiones que más interesa a muchos propietarios de comunidades de propietarios una vez se han entregado las viviendas, es la de encargar los toldos. ¿De qué manera se elige el modelo a seguir?

Algunas veces se piensa en la práctica que el modelo de toldo lo elige el primer propietario que decide ponerlo y que el resto de propietarios debe seguirlo. Obviamente, sin perjuicio de que efectivamente pudiera aprobarse y por tanto, tenerse como válido este y otros muchos criterios, esto no es así, atendiendo a la vigente legislación, desde el punto de vista inicial.

Efectivamente, en consonancia con lo determinado por el Artículo 396 del Código Civil acerca de la naturaleza comunitaria de las fachadas, el Artículo 7ª de la LPH establece que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores“.

Considerando, por tanto, que la fachada es un elemento común y que los propietarios no pueden realizar inicialmente ningún tipo de actuación que afecte a la configuración o estado exterior del edificio, corresponde a la Comunidad de Propietarios la determinación de esta cuestión a través de la Junta de Propietarios, pudiéndose demandar judicialmente a cualquier propietario que incumpla esta regulación y procedimiento.

Aclaratoria: Sin perjuicio de lo anterior, conviene comprobar, en su caso, lo especialmente establecido al respecto por los Estatutos de la Comunidad, ya que algunos abordan esta cuestión. En tal caso se trataría -mientras no se modificara- de un criterio vinculante.

Alberto Calvo Meijide (artículo publicado en El Derecho) define la propiedad horizontal como una propiedad especial, en la que se conjugan la propiedad separada e individualizada (añadiría yo, y exclusiva) de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, con un derecho de copropiedad, inherente a aquella propiedad individualizada, sobre los elementos comunes del edificio, que son necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo todos los elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

La propiedad horizontal se configura, por lo anterior, como un derecho de propiedad especial y complejo, que resulta de la suma inseparable de elementos comunes y elementos privativos, configurándose sobre estos últimos un derecho singular y exclusivo de propiedad de un espacio delimitado que genera derechos privativos -con limitaciones- y que es susceptible de aprovechamiento independiente. Lo anterior frente a la existencia de los comunes, que en mayor medida dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares.

La Propiedad Horizontal es la suma inseparable de los indicados elementos, porque así lo determina el Código Civil en el artículo 396 CC que da su origen, al establecer que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Llama la atención que el Código Civil, con la redacción introducida por la Ley 4/1999 que modifica la Ley de la Propiedad Horizontal de 1960, no hace referencia expresa a este régimen de propiedad utilizando la denominación Propiedad Horizontal, sino que se refiere abstractamente a que se trata de una forma de propiedad dentro del Título dedicado a la Comunidad de Bienes.

No obstante lo anterior, la Ley sobre Propiedad Horizontal ya utiliza el concepto Propiedad Horizontal en su denominación, Preámbulo y articulado. Tal es así, que ya en su artículo 1 establece que la presente ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del CC, que se denomina propiedad horizontal.