A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente -cuando acude directamente- o por representación legal o voluntaria.

Para acreditar la delegación de voto basta la presentación de un escrito -como el siguiente- firmado por el propietario.

DELEGACIÓN: El firmante, propietario de la vivienda ……… de la Comunidad de Propietarios XXX de CIUDAD (PROVINCIA) por medio del presente escrito, concedo autorización a Don/Doña ……………………………………………………… para la asistencia y votación a la Junta de Propietarios que se va a celebrar el próximo FECHA.

FECHA Y FIRMA

Preferiblemente, conviene adjuntar una copia del DNI del propietario.

Sin perjuicio de que el régimen democráctico constitucional español reconoce inequívicamente el voto secreto, atendiendo al Artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP), no cabe el ejercicio de éste -entre los propietarios presentes o representados- en las Juntas de Propietarios, ya que aunque no lo impide expresamente, no podría llevarse a efectos de esta manera, tal y como exige este mismo texto legal, la contabilización de las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios.

Salvo que los Estatutos dispongan lo contrario, el cargo de Presidente tiene una duración de un año.

En el caso de que el Presidente demorara la convocatoria de la Junta para la elección del nuevo cargo, el resto de propietarios podrán instar la celebración de la misma, siempre y cuando representen al menos una cuarta parte de aquéllos o representen al menos el 25% de las cuotas de participación.

No se imposibilita legalmente para que la Junta de Propietarios vaya renovando en el cargo de Presidente al mismo propietario en sucesivas juntas.

El presidente puede ser removido de su cargo antes de los indicados plazos, siempre y cuando se adopte por la mayoría de propietarios en Junta debidamente convocada, con las mismas mayorías exigibles para su nombramiento.

Una de las cuestiones que más interesa a muchos propietarios de comunidades de propietarios una vez se han entregado las viviendas, es la de encargar los toldos. ¿De qué manera se elige el modelo a seguir?

Algunas veces se piensa en la práctica que el modelo de toldo lo elige el primer propietario que decide ponerlo y que el resto de propietarios debe seguirlo. Obviamente, sin perjuicio de que efectivamente pudiera aprobarse y por tanto, tenerse como válido este y otros muchos criterios, esto no es así, atendiendo a la vigente legislación, desde el punto de vista inicial.

Efectivamente, en consonancia con lo determinado por el Artículo 396 del Código Civil acerca de la naturaleza comunitaria de las fachadas, el Artículo 7ª de la LPH establece que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores“.

Considerando, por tanto, que la fachada es un elemento común y que los propietarios no pueden realizar inicialmente ningún tipo de actuación que afecte a la configuración o estado exterior del edificio, corresponde a la Comunidad de Propietarios la determinación de esta cuestión a través de la Junta de Propietarios, pudiéndose demandar judicialmente a cualquier propietario que incumpla esta regulación y procedimiento.

Aclaratoria: Sin perjuicio de lo anterior, conviene comprobar, en su caso, lo especialmente establecido al respecto por los Estatutos de la Comunidad, ya que algunos abordan esta cuestión. En tal caso se trataría -mientras no se modificara- de un criterio vinculante.

La Junta de Propietarios es el órgano más importante de la Comunidad y tiene las funciones establecidas por el Artículo 14 de la LPH. Como su propio nombre indica está formada por los propietarios de pisos o locales de la Comunidad, sin perjuicio de los matices que se indicarán a continuación.

A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente -cuando acude directamente- o por representación legal o voluntaria.

Para acreditar la representación voluntaria se hace precisa la presentación de un escrito firmado por el propietario. No se establece para ello ninguna formalidad desde el punto de vista legal, aunque debe quedar clara la voluntad de delegación sobre el representante.

Para los casos en los que algún piso o local perteneciera pro indiviso (la propiedad de una cosa o un derecho pertenece en comunidad a varias personas en común sin haber división) éstos nombrarán un único representante para asistir y votar en las juntas.

En caso de que la vivienda se halle en usufructo, la asistencia y el voto a las Juntas corresponde -según lo establecido por el Artículo 15 de la LPH- al nudo propietario, “quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del Artículo 17 -impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o los estatutos- o de obras extraordinarias y de mejora.”

Todas estas cuestiones, a pesar de la inicial claridad fijada por la ley vigente (LPH), han sido desarrollados por la Jurisprudencia. Además, sobre todos ellos cabe introducir diversos matices, interpretaciones y aclaraciones.

Según la Ley de la Propiedad Horizontal, corresponde normalmente al Presidente la convocatoria de las Juntas de Propietarios.

No obstante, la Junta de Propietarios también se reunirá cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.