Alberto Calvo Meijide (artículo publicado en El Derecho) define la propiedad horizontal como una propiedad especial, en la que se conjugan la propiedad separada e individualizada (añadiría yo, y exclusiva) de los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, con un derecho de copropiedad, inherente a aquella propiedad individualizada, sobre los elementos comunes del edificio, que son necesarios para su adecuado uso y disfrute, incluyendo todos los elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

La propiedad horizontal se configura, por lo anterior, como un derecho de propiedad especial y complejo, que resulta de la suma inseparable de elementos comunes y elementos privativos, configurándose sobre estos últimos un derecho singular y exclusivo de propiedad de un espacio delimitado que genera derechos privativos -con limitaciones- y que es susceptible de aprovechamiento independiente. Lo anterior frente a la existencia de los comunes, que en mayor medida dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares.

La Propiedad Horizontal es la suma inseparable de los indicados elementos, porque así lo determina el Código Civil en el artículo 396 CC que da su origen, al establecer que las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

Llama la atención que el Código Civil, con la redacción introducida por la Ley 4/1999 que modifica la Ley de la Propiedad Horizontal de 1960, no hace referencia expresa a este régimen de propiedad utilizando la denominación Propiedad Horizontal, sino que se refiere abstractamente a que se trata de una forma de propiedad dentro del Título dedicado a la Comunidad de Bienes.

No obstante lo anterior, la Ley sobre Propiedad Horizontal ya utiliza el concepto Propiedad Horizontal en su denominación, Preámbulo y articulado. Tal es así, que ya en su artículo 1 establece que la presente ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del CC, que se denomina propiedad horizontal. 

Leo en EL MUNDO que últimamente se está revitalizando el sector de las reformas en viviendas.

En relación a este asunto conviene advertir que cuando se trata de efectuar reformas tanto en pisos como en locales afectos a propiedades horizontales, la Ley de la Propiedad Horiozontal (1999), en su artículo 7 establece que su propietario podrá realizar  modificación en los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquéllos con las siguientes condiciones:

1. No menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores (atendiendo a la competencia y titularidad de la Comunidad en relación a los anteriores).

2. No perjudique los derechos de otros propietarios, con los necesarios límites y concreciones que en relación a esto ha introducido la Jurisprudencia.

Siempre y cuando se cumplan los anteriores requisitos, la Ley no establece mas obligaciones para el propietario que la de dar cuenta (que NO solicitar autorización) de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad (Presidente o administrador normalmente).

Aunque la ley no establece expresamente formalidad alguna en relación a lo anterior, se recomienda a efectos de su acreditación, la presentación de un escrito al representante de la Comunidad por quien desee efectuar las reformas, dando cuenta de los trabajos a efectuar y las fechas en las que se van a producir las mismas. Por los motivos indicados, este escrito preferiblemente deberá entregarse fehacientemente para evitar posibles problemas de futuro, mediante burofax o entrega de original por duplicado con acuse de recibo que se efectúe por quien lo recibe.

Desde el punto de vista práctico, y atendiendo a los conflictos comunitarios que esto evita, se aconseja que mientras se producen las obras, se cumplan las normativas sobre horarios establecidas por la Comunidad y las administratciones competentes y en caso de que se tengan que utilizar los elementos comunes para el paso de materiales, éstos sean protegidos y limpiados diariamente por quien realiza las obras.

Según el Artículo 19 de la Ley de la Propiedad Horizontal, los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas.

Esta afirmación implica que la LPH exige la existencia del Libro de actas, que deberá ser diligenciado en el Registro de la Propiedad correspondiente.

Anteriormente, y ello se puede comprobar en libros de Comunidades antiguas, este documento era foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por el Notario. No obstante, según parece, por la Ley 10/92 de Medidas Urgentes de Reforma Procesal se modificó el órgano que debía legalizar el libro de actas, pasando a ser competente para ello desde ese momento -como lo es en la actualidad- el Registro de la Propiedad.

El libro de actas que se someterá a diligenciamiento puede ser adquirido en cualquier papelería. Lo aconsejabe, atendiendo a las actuales necesidades y usos, es que se utilicen modelos con hojas perforadas y extraibles para que puedan ser imprimidas, sin necesidad de realizar cada acta de manera manuscrita.

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Post redactado según Ley 4/1999 que modifica la Ley sobre Propiedad Horizontal de 1960.

La Junta de Propietarios es el órgano más importante de la Comunidad y tiene las funciones establecidas por el Artículo 14 de la LPH. Como su propio nombre indica está formada por los propietarios de pisos o locales de la Comunidad, sin perjuicio de los matices que se indicarán a continuación.

A tenor del Artículo 15 de la vigente LPH, los propietarios pueden asistir a la Junta de Propietarios personalmente -cuando acude directamente- o por representación legal o voluntaria.

Para acreditar la representación voluntaria se hace precisa la presentación de un escrito firmado por el propietario. No se establece para ello ninguna formalidad desde el punto de vista legal, aunque debe quedar clara la voluntad de delegación sobre el representante.

Para los casos en los que algún piso o local perteneciera pro indiviso (la propiedad de una cosa o un derecho pertenece en comunidad a varias personas en común sin haber división) éstos nombrarán un único representante para asistir y votar en las juntas.

En caso de que la vivienda se halle en usufructo, la asistencia y el voto a las Juntas corresponde -según lo establecido por el Artículo 15 de la LPH- al nudo propietario, “quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del Artículo 17 -impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o los estatutos- o de obras extraordinarias y de mejora.”

Todas estas cuestiones, a pesar de la inicial claridad fijada por la ley vigente (LPH), han sido desarrollados por la Jurisprudencia. Además, sobre todos ellos cabe introducir diversos matices, interpretaciones y aclaraciones.

No obstante, en algunas ocasiones existe un total desconocimiento por parte de los propietarios de la regulación a la que me refería, lo que por una parte, viene a perjudicar sus derechos y por otra, distorsiona y dificulta el propio funcionamiento interno de las Comunidades como espacio en el que en mayor medida se desarrolla esta materia.

A través de PropiedadHorizontal.es iremos introduciendo información al respecto de esta cuestión, a efectos de generalizar el conocimiento de todas estas circunstancias que configuran el funcionamiento de las Comunidades y con la prioritaria pretensión de evitar que su desconocimiento traiga como consecuencia una minusvaloración de esta materia, que tiene gran transcendencia en la vida diaria de muchas personas desde el punto de vista social, familiar y económico.

Según la Ley de la Propiedad Horizontal, corresponde normalmente al Presidente la convocatoria de las Juntas de Propietarios.

No obstante, la Junta de Propietarios también se reunirá cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el veinticinco por ciento de las cuotas de participación.