Desde el arrendamiento o la formalización de cualquier otro tipo de título de ocupación de un inmueble, el propietario no podría -por regla general- simultanear el uso de los elementos comunes con el arrendatario.

En caso de que el propietario haga uso de los elementos comunes estando su vivienda o local arrendados, el administrador de fincas o el presidente le requerirán para que deje de hacerlo.

“De persistir en su conducta podría ejercitarse una demanda judicial de obligación de no hacer (Artículo 1088 Código civil), a fin de que la comunidad obtenga una sentencia firme que se lo impida y que en caso de incumplimiento, pueda entenderse cometido un delito de desobediencia a la autoridad judicial si así fuere requerido para ello“, tal y como se establece en las conclusiones del Congreso celebrado entre Poder Judicial y administradores de fincas de la Comunidad Valenciana en febrero de 2010.

Porque cuando se cede el uso de la vivienda o local, “se hace a la vez de sus accesorios inseparables que son los elementos comunes“, tales como piscinas, pistas deportivas, zonas de ocio, etcétera.

Incluso en el caso de que se hubiera pactado el uso compartido entre el propietario y el inquilino a través del contrato de arrendamiento, esta cláusula no vincularán en modo alguno a la Comunidad.

Sin perjuicio de todo lo anterior, habrá que considerar previamente el grado de tolerancia de la comunidad con respecto a este tipo de situaciones, ya que si bien no está obligada a soportarlas si atendemos a las circunstancias generalmente aplicables, podría autorizarlo perfectamente.

La jurisprudencia no es unánime actualmente sobre si es de aplicación el plazo de cinco años del artículo 1.966 regla 3ª del Código Civil o el general de quince años determinado por este mismo texto en su artículo 1964.

Existe variada y reiterada jurisprudencia con respecto a este asunto. Por su parte, la Sentencia 243/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid establece:

En relación con la prescripción mantendremos la postura que esta Sala viene acogiendo de que el plazo prescriptivo es de quince años al no haber motivo para variar de criterio que, dicho sea de paso, se viene manteniendo de forma invariable; la última vez en sentencia de 28-11-2006 .

Además de lo expuesto, hay un dato que nos llama poderosamente la atención. Es difícil de entender como la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción.

En cuanto a que como determina la referida sentencia, el plazo de prescripción de QUINCE años para la reclamación de cuotas comunitarias es el criterio mayoritariamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia, éste parece el más sólido. Sin perjuicio de que habrá que estar a las nuevas tendencias jurisprudenciales y a las modificaciones legales que, en su caso, vengan a acabar con esta dualidad interpretativa.

La Comunidad de Propietarios no puede inicialmente privar al arrendatario de la utilización de ningún tipo de instalación comunitaria, tales como zonas deportivas y de recreo, dado que este derecho es inherente al inmueble como tal.

De hecho, incluso podría derivarse de esta privación hacia el arrendatario, el ejercicio de actuaciones penales contra los responsables, con ocasión de un delito de coacciones.

Por este mismo criterio, desde el arrendamiento o la formalización de cualquier otro tipo de título de ocupación de la vivienda o local, el propietario no podría simultanear el uso de los elementos comunes con el arrendatario.

La consulta plantea si se ajusta a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (en adelante LOPD), y a su Reglamento de desarrollo, aprobado por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, hacer pública la relación de propietarios que tengan pendientes de pago cuotas vencidas en la convocatoria a la junta general de la comunidad de propietarios y la del acta de la citada junta en el tablón de anuncios de la comunidad.

La publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

Por otro lado, el artículo 5. 1 f) del Real Decreto 1720/2007, considera datos de carácter personal a “Cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables.”

En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.

Así, el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece,“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietariosdeudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.”

Fuera del supuesto mencionado y que así prevé la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite comunicar ni en los tablones de anuncios ni en otros lugares visibles, datos que permitan identificar a un propietario.

A su vez, el artículo 19 3. de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “(….) El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.”El hecho de que al tablón de anuncios de la comunidad puedan acceder terceras personas que puedan entrar en el edificio debe entenderse contemplado en la habilitación legal a la comunicación de datos en los términos señalados, que regula el artículo 9 1.h) citado, cuando habla de lugar visible de uso general, siempre y cuando su colocación no comporte una comunicación desproporcionada, inadecuada e innecesaria a terceras personas no copropietarias, en relación con la finalidad para la que está prevista dicha comunicación.

En todo caso, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica, “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido”, añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que “Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos”. Por ello, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra.

Todo ello en aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal.

Hace unos días, a través de los medios de comunicación, conocíamos una resolución judicial por la que una comunidad de propietarios de Castro Urdiales conseguía “expulsar de su casa durante tres años a una vecina que les hacía «la vida imposible». En una ejemplizante sentencia, el titular del Juzgado de Instrucción numero 2 de la localidad cántabra ha privado a Ana Isabel P. R. del derecho a residir en su propio domicilio hasta 2010 ante su reiterado comportamiento antisocial“. 

Al respecto de esta cuestión, el Artículo 7.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal establece que “al propietario y al ocupante del piso o local no le está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas“

Partiendo de la parca y ambigua regulación que al efecto realiza la LPH, ¿qué debe entenderse por tales actividades? A pesar de la evidente subjetividad que afecta a este asunto, en relación a estos supuestos hay que atender fundamentalmente a la prueba que se practique en el juicio para ese caso concreto, tanto pericial como testifical de aquellos que hayan observado y convivido con la actividad que motive la acción ejercitada.

Considerando los anteriores elementos, no es fácil garantizar a priori la viabilidad de la acción contra el propietario que desarrolle estas actividades.

Para estos supuestos de hecho, tal y como indica Loscertales, “no es posible hacer una relación de supuestos de hecho en que una actividad puede ser considerada peligrosa, insalubre o peligrosa“, debiendo atenderse a las características en el caso concreto de la actividad merecedora de sanción, incluso, “con independencia de que la misma venga o no recogida en los catálogos administrativos, si bien los criterios contenidos en esas normas pueden ser utilizados como orientadores en el momento de realizar la valoración de la actividad, siendo necesario que esa actividad ilícita exceda del uso normal exigida al vecino infractor o de la normal tolerancia exigible al resto de vecinos“. 1.

Para garantizar el “derecho a la tranquilidad del resto de propietarios“, según El Comercio Digital, esta resolución, entre otros derechos, no sólo prohíbe a la mujer acceder a la vivienda de su propiedad durante tres años (periodo máximo que permite la vigente LPH), sino también hacer uso del resto de elementos comunes del inmueble en el mismo.

El juez constata en su fallo la existencia de «abundante documentación» que prueba la «insostenible situación que para la convivencia supone la conducta habitual de la demandada», a la vez que mediante la sentencia también reconoce el «infierno» padecido desde 2003 por los propietarios de los portales 5 y 7 de la calle Velázquez de Castro Urdiales, debido al comportamiento «totalmente contrario a las más elementales normas de convivencia» demostrado por Ana Isabel P. R.

1. Preguntas y respuestas Propiedad Horizontal. SEPIN.

Hoy ponemos en marcha PropiedadHorizontal.es, portal en el que iremos abordando temáticas jurídicas, organizativas, de actualidad, conservación y gestión relacionadas con las comunidades de propietarios.

Si bien durante varios días hemos probado el formato foro, adaptamos hoy la iniciativa al blog.

La Propiedad Horizontal tiene una gran importancia desde el punto de vista social y económico en los países desarrollados. Porque la mayoría de ellos tiene implantado con gran éxito -a efectos sobre todo de optimizar el suelo disponible- este sistema de organización de la propiedad inmobiliaria.

Si partimos de que en países como España, la mayoría de los esfuerzos económicos de una persona a lo largo de su vida se concentran en la consolidación de un patrimonio inmobiliario (normalmente en régimen de propiedad horizontal), advertimos la transcendencia de esta materia y, por tanto, la necesidad de conocer su regulación legal y actualidad.