El ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, explicó hoy que la reforma del sistema financiero pretende conseguir un sector más saneado y mejor dimensionado, con el objetivo de que vuelva a ejercer su función principal: conceder crédito a familias y empresas para recuperar el crecimiento económico y la generación de empleo.

El nuevo esquema de saneamiento y consolidación del sector financiero, que previsiblemente se aprobará mañana en Consejo de Ministros, es uno de los ejes básicos –junto al presupuestario y al laboral- del programa de reformas estructurales del Gobierno, que forma parte de los compromisos asumidos por España con sus socios comunitarios y es clave para recuperar la confianza de los mercados financieros internacionales.

La reforma pretende disipar las dudas del mercado sobre la valoración de los activos inmobiliarios (suelo, promociones y viviendas) que tienen las entidades en sus balances, proceso que incentivará la salida al mercado de viviendas a precios más asequibles.

El sector financiero saldrá de este proceso más fortalecido, con menos entidades pero más sólidas, de forma que las instituciones españolas se sitúen entre las más saneadas de la UE. Ningún otro país del entorno comunitario ha diseñado un proceso de saneamiento de activos semejante, pese a que en algunos casos la crisis financiera les ha afectado de forma más intensa.

A diferencia también de lo ocurrido en otros países, en el caso español la reforma no tendrá impacto en el déficit público; es decir, no supondrá coste alguno para el contribuyente, ya que los saneamientos los asumirán las propias entidades con cargo a resultados o a capital, para lo que se habilitan plazos razonables.

Saneamiento de activos inmobiliarios

Los activos inmobiliarios ligados al crédito promotor del conjunto del sistema financiero español ascienden a 323.000 millones de euros (a 30 de junio de 2011), de los que 175.000 millones se encuadran en la categoría de problemáticos (88.000 millones en suelo y promoción en curso y 87.000 millones en promoción terminada y viviendas adjudicadas). Los niveles medios de cobertura actual de las entidades sobre el conjunto de activos problemáticos se sitúan entre el 31% (suelo), 27% (promociones en curso) y 25% (promoción terminada y viviendas).

La incertidumbre sobre la valoración de estos activos es uno de los factores que dificultan a las entidades acudir a los mercados de financiación mayorista, con la consiguiente detracción de crédito para financiar al sector privado de la economía. Por ello es imprescindible clarificar el panorama y situar la valoración de activos en una posición más acorde con la del mercado.

Con este objetivo, se establecerán saneamientos adicionales por un valor total de 50.000 millones de euros a través de nuevas provisiones y colchones de capital. Aquellas entidades que participen en procesos de fusión (consolidación) tendrán unas condiciones más flexibles para adaptarse al nuevo marco. El objetivo es lograr un ajuste en el exceso de capacidad del conjunto del sector y que mejore la eficiencia de las nuevas instituciones. En definitiva, menos entidades pero más saneadas.

Para los activos problemáticos se establece una provisión específica, con una dotación extraordinaria con cargo a resultados, por un importe próximo a 25.000 millones de euros. Se prevé, además, un colchón de capital del 20% sobre suelo y del 15% para promoción en curso, que irá con cargo a beneficios no distribuidos, ampliación de capital o conversión de híbridos (preferentes, bonos convertibles, deuda subordinada…), por un importe estimado en torno a 15.000 millones de euros.

En el caso de los activos no problemáticos ligados a promoción inmobiliaria se establece una provisión genérica del 7%, en previsión de un posible deterioro futuro, dado que representan un riesgo más elevado que el resto de la cartera crediticia. Esta provisión se realizará contra resultados y su importe estimado estará en torno a 10.000 millones de euros. La fecha límite para realizar la provisión específica, la genérica y la dotación de capital será el 31 de diciembre de 2012.

Tras la reforma, las provisiones específicas más el colchón de capital cubrirán un 80% de los activos problemáticos (hasta ahora el 31%) en el caso del suelo; el 65% en el caso de las promociones en curso (antes el 27%) y el 35% en promoción terminada y vivienda (antes el 25%).

La suma total de saneamiento, considerando las provisiones y el colchón de capital, ascenderá a 50.000 millones de euros, una cifra que tiene carácter extraordinario y se exigirá, por tanto, de una sola vez. Se trata de un esfuerzo de saneamiento muy sustancial, habida cuenta de que el realizado por el sector bancario español desde 2008 a junio de 2011, con provisiones específicas, alcanzó 66.000 millones de euros.

El régimen de fusiones previsto en la norma que mañana aprobará el Consejo de Ministros establece que las entidades que opten por esta vía deberán presentar un plan de viabilidad y medidas de gobierno corporativo que hagan posible una integración rápida y eficiente. Asimismo, las entidades en proceso de fusión deberán asumir compromisos de ampliación en la concesión de crédito.

Los plazos para resolver los procesos de concentración serán extremadamente reducidos. Las entidades deberán presentar los proyectos de fusión antes del próximo 30 de mayo y las solicitudes se resolverán en el plazo de un mes.

Para impulsar este proceso de fusiones y consolidación del sector, los saneamientos exigidos se realizarán durante dos ejercicios. El saneamiento requerido de los activos se podrá hacer contra el patrimonio. En caso de acudir a la financiación del Fondo de Restructuración Ordenada Bancaria (FROB), lo podrán hacer a través de bonos convertibles contingentes. La dotación patrimonial del FROB aumentará hasta 15.000 millones de euros, de tal forma que se mejora su capacidad de endeudamiento.

En definitiva, con este significativo esfuerzo de saneamiento se conseguirá un mejor acceso de las entidades de crédito a los mercados de capitales, y una mejora del flujo de crédito a la economía real, con un impacto positivo sobre la producción y el empleo. Además, facilitará la salida al mercado de los activos inmobiliarios en poder de la banca, con el consiguiente abaratamiento de la vivienda.

Según datos recogidos por la consultora energética Ipsom, el precio medio de la electricidad del año 2011 ha sido de 49,93€ por MWh, un 34,9% mayor que el registrado 2010 y siendo los máximos desde el 2008.

En diciembre, el precio ha sido un 3’4% superior al del mes anterior (50,07 € por MWh) y un 8,0% superior respecto al mismo mes del año anterior.

Según los datos de la consultora, la escalada de precios de la electricidad existente de forma casi ininterrumpida desde marzo de 2010 ha llegado, momentáneamente, a su fin. Así “se espera que en los próximos meses este precio disminuya ligeramente, hasta situarse entre los 40-45€ por MWh en abril o mayo“.

En relación a la subida registrada del precio medio de 2010 con respecto a 2011, se estima que ha sido motivada principalmente por el estallido de la llamada “Primavera Árabe”, especialmente el conflicto libio. Las revueltas políticas en estos países productores de petróleo han provocado la disminución de su producción, con el consiguiente aumento de precios y el aumento de la incertidumbre.

Del mismo modo, este ha sido un año ligeramente seco y poco ventoso en España. De todas formas, la generación de energía en régimen especial aumentó ligeramente respecto a 2010 debido al incremento en cogeneración, instalaciones fotovoltaicas y solares termoeléctricas.

Según Ipsom, “los precios de la electricidad a largo plazo para 2012 dependen fuertemente de la evolución de estos conflictos internos en los países árabes, así como otras amenazas que puedan reducir la producción o el tráfico de petróleo. En este sentido, la evolución de las relaciones entre Estados Unidos e Irán se deberían tener muy en cuenta“.

Como dato estimativo, es de destacar que en el mercado de futuros de electricidad (OMIP), el precio medio de contratación para 2011 en 2010 fue de 44,20€ por MWh. Por lo tanto, esta contratación podría haber supuesto un ahorro medio de 5,72€ por MWh (un 11,5%). Se rompe, así, la tendencia de los dos últimos años, en los que los futuros (OMIP) resultaban más caros que la contratación en mercado libre (OMIE).

La contratación de futuros para 2012 en 2011 se ha situado en 52,46€. En principio este puede parecer un precio caro (en 2011 solo dos meses han superado este precio), pero tal como se ha comentado, los precios futuros dependen fuertemente de la evolución de los conflictos en los países productores de petróleo.

Es muy importante determinar el momento oportuno para estar en el mercado libre o contratar futuros de electricidad.

Así, “valorando el conjunto de variables de causalidad del precio, la situación actual ofrece una suave tendencia a la baja con importantes riesgos geopolíticos que pueden impulsar los precios al alza“.

Tras varios años de facturación mensual y de estimaciones, el Ministerio de Industria ha enviado a la Comisión Nacional de la Energía un proyecto de norma que establece que la facturación de luz se basará en la lectura real de los contadores, lo que significa que la factura volverá a ser bimestral.

Según la OCU, en 2008 el Gobierno estableció que la facturación de la electricidad fuera mensual, si bien se seguiría conservando la periodicidad bimestral en la lectura del contador, de manera que, uno de esos dos meses, lo que realmente se cobra es una estimación del consumo realizado.

Esto ha provocado reiteradas quejas de los consumidores, “de las que nos hemos hecho eco en la OCU. La Organización de Consumidores y Usuarios llegó incluso a exigir que se retirara la facturación mensual con consumos estimados“.

Esta situación tan desfavorable para los consumidores, parece que tiene los días contados: el Ministerio de Industria, Energía y Turismo ha enviado a la Comisión Nacional de la Energía (CNE) un proyecto de Real Decreto en el que se establece que la facturación de los consumidores domésticos de luz se basará en la lectura real de los contadores, realizada cada dos meses. No obstante, da también la opción a que los clientes que lo deseen podrán mantener el sistema de facturación mensual.

Con esta medida se pretende, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) que el consumidor pague solo por lo que consume, como desde la OCU pedíamos.

Y va aún más allá, pues la norma proyectada prevé la posibilidad de que los consumidores comuniquen ellos mismo su lectura, como ya sucede con las del agua o el gas.

El Consejo de Ministros del Gobierno de España aprobó el pasado 30 de diciembre de 2011, dentro de sus medidas de orden económico y social, la recuperación de la desgravación en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por adquisición de vivienda habitual en las mismas condiciones que existían hasta el 31 de diciembre de 2010. Así mismo se aprobó que esta medida se “aplicará con carácter retroactivo desde enero de 2011“.

Según lo anterior, todos los que compraron vivienda habitual en 2011 podrán beneficiarse de esta operación fiscalmente, dejándose sin efecto las medidas adoptadas con anterioridad por las que se limitaba esta deducción a las rentas inferiores a 24.107 euros desde 2011.

Por otra parte, en el mismo Consejo de Ministros el nuevo gobierno aprobó el establecimiento de un IVA superreducido del 4 por ciento para la adquisición de primera vivienda a partir de 2012, prorrogando de esta manera la medida adoptada por el anterior gobierno para intentar reactivar el mercado inmobiliario.

Según la Sociedad de Tasación, el precio de la vivienda libre ha registrado bajadas durante 2011 en todas las comunidades autónomas, encabezadas por Navarra (7,3%) y Aragón (7%).

Este mismo informe indica que las capitales de provincia con los precios de vivienda libre más altos de España fueron, por este orden, Barcelona (3.671€/mt2); San Sebastián (3.601 €/mt2) y Madrid (3.191 €/mt2).

En 2011 se iniciaron 81.000 viviendas, la cifra más baja desde 1985, mientras que el precio de la vivienda libre cayó en España un 4% durante ese mismo periodo.

Según un informe publicado recientemente por el Ministerio de Fomento, el precio del metro cuadrado de suelo urbano en España se sitúo en el tercer trimestre de 2011 en 169,6 euros, lo que representa un descenso del 11,1% en tasa interanual, es decir con respecto al mismo trimestre del año pasado. Frente al trimestre anterior, los precios experimentaron un descenso del 20,7%.

En los municipios de más de 50.000 habitantes el precio medio del m2 disminuyó en tasa interanual un 26% tras situarse en 307,7 euros por metro cuadrado.

Los precios más elevados se registraron en los municipios de más de 50.000 habitantes de las provincias de Madrid con una media de 499,4 euros/m2, Cáceres con 474,6 euros y Guipuzcoa con 458,9 euros. Los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se dieron en las provincias de Álava con 93,8 euros/m2, Lleida con 158 euros y Alicante con 167,4 euros.

La superficie trasmitida en el tercer trimestre de 2011 ascendió a 5,1 millones de metros cuadrados, por un valor de 683,4 millones de euros. Respecto al tercer trimestre de 2010, las variaciones interanuales representan un 5,7% menos de superficie transmitida y un 17,9% menos del valor de las mismas.

Mariano Rajoy, presidente del Partido Popular y candidato a la presidencia del Gobierno, ha afirmado hoy en el pleno de investidura que se ha celebrado en el Congreso de los Diputados, que “uno de los principales riesgos que se perciben de la economía española es la deuda privada que se canaliza a través del sistema bancario“.

Por tanto, considera que “la primera medida sea el saneamiento de los balances. Es decir, despejar las dudas sobre las valoraciones de determinados activos, especialmente inmobiliarios, que están impidiendo un acceso adecuado de las entidades financieras a los mercados y, a su vez, contaminan la credibilidad de la Deuda Pública“.

Según Rajoy, para sanear los balances son necesarias, entre otras, actuaciones, “la venta de los inmuebles terminados en manos de las entidades financieras“.

Para incentivar el mercado inmobiliario ha indicado que “se mantendrá el tipo superreducido en la adquisición de vivienda, pero únicamente si se trata de la vivienda habitual y con un límite en su precio de adquisición“.

Así mismo se ha comprometido a recuperar la deducción en el IRPF por inversión en vivienda habitual que no se aplicaba desde este 2011.

La Sociedad Pública del Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Fomento, se propuso impulsar el mercado del alquiler en España ofreciendo a los arrendadores la posibilidad de explotar sus propiedades bajo unas condiciones que aportaban, “al menos en teoría“, cierta seguridad.

Según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), junto con otras prestaciones, “la SPA se comprometía en el contrato de gestión del arrendamiento que firma con el propietario, a garantizar durante el periodo de 5 años de vigencia de dicho contrato, el pago de una cantidad mensual al propietario, a partir de la firma del contrato de arrendamiento. Es decir, una vez alquilado el piso, el propietario podía estar seguro de percibir la suma pactada, aunque el inquilino no pagara a la Sociedad Pública de Alquiler o se marchara antes de finalizar los cinco años pactados“.

Entre otras cosas, esta agencia estatal firmaba con el propietario un contrato de gestión del arrendamiento en el que garantizaba que, durante los cinco años de vigencia del arrendamiento, pagaría al propietario una cantidad mensual con independencia de que el inquilino pagara o no a la Sociedad Pública del Alquiler o se marchara antes de finalizar los cinco años.

La intervención de la SPA no era gratis y de hecho la renta percibida finalmente por el arrendador venía a ser un 25% inferior a la media del mercado.

Pues bien, según esta asociación, desde finales de 2010, muchos propietarios han recibido comunicaciones de la Sociedad Pública del Alquiler “anunciando que deja de pagar las rentas por los meses en los que sus respectivas viviendas estén vacías. No da más opciones que terminar el contrato vigente abruptamente o firmar uno nuevo contrato en esas condiciones“.

No entienden que “un organismo público cambie unilateralmente las condiciones de un contrato vigente. Las dificultades financieras de la agencia, si es que existen, no pueden servir de excusa para saltarse a la torera las condiciones pactadas y ni siquiera indemnizar los perjuicios sufridos“.

Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), El número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad, procedentes de escrituras públicas realizadas anteriormente, en el mes de octubre es de 121.283, un 5,7% menos que en el mismo mes de 2010 y un 1,4% menos que en septiembre de 2011.

En el caso de las compraventas de fincas registradas, el número de transmisiones es de51.357, lo que supone un descenso interanual del 1 2,8% y una bajada del 8,0% respecto al mes precedente.

El 84,4% de las compraventas registradas corresponde a fincas urbanas y el 15,6% a fincas rústicas. En el caso de las urbanas, el 51,9% son compraventas de viviendas.

El número de compraventas de fincas rústicas disminuye un 1,5% en octubre en tasa interanual y el de fincas urbanas un 14,7%. Dentro de estas últimas, la compraventa de viviendas baja un 18,0%.

Según le mismo informe, el 88,1% de las viviendas transmitidas por compraventa en octubre son libres y el 11,9% protegidas. En términos interanuales, el número de viviendas libres transmitidas por compraventa disminuye un 17,3% y el de protegidas un 23,0%.

En el mes de octubre de 2011 el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes es mayor en las comunidades autónomas de Castilla y León (582) y La Rioja (538).

Las comunidades en las que el número de compraventas de fincas registradas por cada 100.000 habitantes es mayor son Castilla y León (213) y La Rioja (212).

Atendiendo a las compraventas de viviendas registradas, las comunidades autónomas con el mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes1 son Cantabria (84) y La Rioja (83).

En octubre de 2011, el 59,9% de las compraventas de viviendas se registraron en cuatro comunidades: Andalucía, Comunitat Valenciana, Cataluña y Comunidad de Madrid.

La consellera de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente de la Generalitat Valenciana, Isabel Bonig, ha asegurado hoy que “la venta de viviendas a extranjeros es una de las actividades exportadoras clave de la Comunitat Valenciana. En estos momentos, hemos alcanzado un alto porcentaje de ventas a extranjeros en nuestra autonomía, concretamente, de más de la quinta parte del total de inmuebles vendidos. Además, más del 30% de la venta de inmuebles a extranjeros en toda España se realiza en la Comunitat”.

“Estos datos confirman la fortaleza de este tipo de mercado y el potencial que supone esta actividad para generar actividad productiva y crear empleo en nuestra autonomía. El Gobierno Valenciano no va a desaprovechar esta oportunidad y, por ello, hoy presentamos ante el Consejo de Cámaras esta nueva iniciativa que queremos emprender de manera coordinada con las restantes instituciones y entidades, con el fin de aumentar la compra, alquiler y uso del parque de viviendas de la Comunitat por parte de ciudadanos del resto de Europa”, ha manifestado la Consellera.

Bonig ha resaltado que “el trabajo conjunto en acciones como la que proponemos nos va a permitir mejorar la imagen de nuestra autonomía en Europa, una imagen que se ha visto denigrada durante años por culpa de determinadas campañas interesadas, que han causado un importante daño a nuestra economía”.

La consellera de Infraestructuras ha realizado estas declaraciones durante la presentación ante el Comité Ejecutivo del Consejo de Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Navegación de la Comunidad Valenciana de una nueva iniciativa para impulsar la comercialización de viviendas a ciudadanos europeos como vía para la reactivación de la actividad productiva y el empleo. Este proyecto se realiza en colaboración con la Conselleria de Economía, Industria y Comercio, a través de las oficinas IVEX, y pretende implicar a todo el sector profesional de la vivienda.

En este sentido, Isabel Bonig ha destacado que “cuando una de estas viviendas de vende o alquila se produce un flujo neto de renta hacia el sistema productivo de la Comunitat Valenciana. La adquisición o arrendamiento de viviendas para segunda o primera residencia por ciudadanos europeos beneficia directamente a los sectores de la construcción y a los despachos profesionales relacionados con ella, que se han visto especialmente afectados por la crisis. Además, indirectamente, también beneficia a una larga cadena de subsectores industriales y de servicios como hostelería, comercio, textil o mueble”.

Según datos del Ministerio de Fomento sobre transacciones notariales, en el segundo trimestre de 2011 los extranjeros adquirieron en la Comunitat 2.887 viviendas, el mejor dato de los últimos trimestres. En la actualidad, se ha alcanzado un alto porcentaje de ventas a extranjeros, concretamente, de más de la quinta parte del total de inmuebles vendidos, el 22,5%.

Ante esta situación, la Conselleria de Infraestructuras pone en marcha esta iniciativa de impulso a la comercialización de viviendas en Europa que está destinada tanto al parque de viviendas en zonas de costa, como a las existentes en las zonas del interior, ya sean de nueva construcción o rehabilitadas.

El desarrollo de esta iniciativa se basará en tres líneas. En primer lugar, se emprenderá una campaña de difusión del sistema de promoción y adquisición de la vivienda en España y de todas las garantías técnicas, administrativas y legales existentes, que la configuran como uno de los negocios más sólidos posibles. Esta campaña se realizará en colaboración con las Cámaras de Comercio, las oficinas IVEX, las administraciones locales, los Colegios de Arquitectos, Notarial y de Registradores, y demás sectores afectados. La iniciativa consistirá en una página web específica, puntos de información permanentes aprovechando redes ya existentes y acciones divulgativas puntuales.

Como primera medida se constituirá una comisión de trabajo que planteará las acciones específicas. La Conselleria de Infraestructuras y el Consejo de Cámaras convocarán una primera reunión de esta comisión antes de finalizar el año de cara a poder desarrollar un primer evento divulgativo a principios de 2012.

La segunda línea de este programa consiste en la creación de un observatorio específico sobre los aspectos cualitativos y cuantitativos de la transacción de inmuebles a extranjeros. El observatorio concretará la oferta y demanda existente y su evolución, así como los factores influyentes y, especialmente, aquellos elementos normativos y técnicos.

Por último, se introducirá en la acción inversora de la Generalitat y de la Administración del Estado el objetivo de apoyo a esta oferta residencial. En este sentido, serán actuaciones prioritarias en infraestructuras las que deriven en mejoras para las zonas costeras o rurales en los que se ubican los parques de viviendas vacantes. Así, se priorizarán aquellas inversiones que tengan retornos más inmediatos en términos de generación de riqueza, actividad y empleo.