Saber las causas de extinción del régimen de propiedad horizontal genera un interés significativo después de acontecimientos como el reciente terremoto de Lorca, donde una parte importante de sus edificios han resultado tener daños estructurales irreversibles, lo que trae como consecuencia la necesidad de proceder a su derribo.

La Ley de la Propiedad Horizontal española en su Artículo 23 establece que este régimen se extingue:

1º. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2º. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

La jurisprudencia no es unánime actualmente sobre si es de aplicación el plazo de cinco años del artículo 1.966 regla 3ª del Código Civil o el general de quince años determinado por este mismo texto en su artículo 1964.

Existe variada y reiterada jurisprudencia con respecto a este asunto. Por su parte, la Sentencia 243/2010 de la Audiencia Provincial de Madrid establece:

En relación con la prescripción mantendremos la postura que esta Sala viene acogiendo de que el plazo prescriptivo es de quince años al no haber motivo para variar de criterio que, dicho sea de paso, se viene manteniendo de forma invariable; la última vez en sentencia de 28-11-2006 .

Además de lo expuesto, hay un dato que nos llama poderosamente la atención. Es difícil de entender como la obligación de proveer de fondos a la comunidad -pago de cuotas- prescriba a los cinco años y, en cambio, los terceros que contratan con ella tengan quince años para exigir sus obligaciones; por algún sitio peligraría la solvencia de la comunidad que se vería obligada a la aprobación de derramas extraordinarias para suplir las consecuencias de la prescripción.

En cuanto a que como determina la referida sentencia, el plazo de prescripción de QUINCE años para la reclamación de cuotas comunitarias es el criterio mayoritariamente aceptado por la doctrina y la jurisprudencia, éste parece el más sólido. Sin perjuicio de que habrá que estar a las nuevas tendencias jurisprudenciales y a las modificaciones legales que, en su caso, vengan a acabar con esta dualidad interpretativa.

La Comunidad de Propietarios no puede inicialmente privar al arrendatario de la utilización de ningún tipo de instalación comunitaria, tales como zonas deportivas y de recreo, dado que este derecho es inherente al inmueble como tal.

De hecho, incluso podría derivarse de esta privación hacia el arrendatario, el ejercicio de actuaciones penales contra los responsables, con ocasión de un delito de coacciones.

Por este mismo criterio, desde el arrendamiento o la formalización de cualquier otro tipo de título de ocupación de la vivienda o local, el propietario no podría simultanear el uso de los elementos comunes con el arrendatario.

En caso de que se vaya a adquirir o arrendar un local en régimen de propiedad horizontal para el desarrollo de actividad comercial, profesional o empresarial, conviene revisar las cláusulas estatutarias establecidas antes de la firma del correspondiente contrato. Para ello, se solicitará una copia de los estatutos comunitarios del edificio en el correspondiente Registro de la Propiedad.

Así, conviene comprobar en los estatutos de la Comunidad de Propietarios, en primer lugar, el régimen de participación del local en los gastos comunitarios. Es decir, si este documento establece exclusión sobre alguno de ellos o, por contra, se aplica el régimen general determinado por la Ley de la Propiedad Horizontal y la jurisprudencia.

Por otra parte, habrá que verificar el destino que tiene en el título constitutivo el referido local. Ya que, en ocasiones, el mismo parece en apariencia un local comercial, pero tiene previsto legalmente un uso específico diferente. Como por ejemplo, para garaje, lo que sería incompatible con otro tipo de actividades.

También hay que revisar si los estatutos establecen alguna prohibición expresa para el desarrollo de una actividad comercial o empresarial concreta. Por ejemplo, el supuesto en que los estatutos prohibieran expresamente la apertura de discoteca.

A los anteriores efectos habrá que considerar también lo que fijen las leyes y ordenanzas municipales.

En otro orden de cosas, conviene analizar el régimen de facultades conferido al propietario del local comercial, lo que le permitirá realizar una serie de actuaciones en el mismo que puedan resultar necesarias para la adecuación y adaptación del local a la actividad pretendida. Esto es de extrema importancia. Porque, en caso contrario, se precisaría autorización previa de la Junta de Propietarios, con el riesgo de bloqueo que ello puede suponer en el supuesto de no aprobarse y con la consecuente desnaturalización que se derivaría, en tal caso, sobre la explotación del local.

Entre las más importantes, habrá que revisar si se permite -libremente o con algún tipo de condicionante- la realización de actuaciones de apertura de huecos, ornato, iluminación y colocación de rótulos comerciales en fachadas del edificio; la habilitación de tuberías por los techos del sótano para poder realizar las instalaciones sanitarias que convengan en cada momento; la colocación de tubos de extracción de humos adosados a paredes exteriores y la instalación de aparatos de aire acondicionado.

Por otra parte, también conviene revisar si se confiere, sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, facultad al propietario del local comercial para la agregación o segregación de locales comerciales (es decir, para juntar varios locales o crear varios de uno), sin perjuicio de que en tal caso, deberán adjudicarse proporcionalmente las cuotas de participación resultantes sobre aquéllos.

Establece el Artículo 21.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal: “La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9“.

Considerando lo anterior, este documento será no sólo un requerimiento de pago, sino principalmente, una notificación de la deuda existente a los efectos de iniciar las procedentes actuaciones judiciales, garantizando de esta manera el legítimo derecho del deudor al conocimiento previo y exacto de la deuda existente con la comunidad de propietarios.

Por tanto, la notificación que se efectúe al propietario moroso debe realizarse por un medio que deje constancia de su recepción, así como del contenido exacto de la comunicación. De esta manera, no sería suficiente hacerlo mediante correo ordinario (no ofrece prueba alguna con respecto a los extremos indicados) ni por correo certificado con acuse de recibo, ya que este último recurso permite acreditar su envío y recepción pero no su contenido (sentencias varias así lo acreditan).

Por contra, sí se puede remitir -para su plena eficacia jurídica- el acuerdo con detalle de la deuda al moroso, por vía notarial o burofax. Por motivos económicos, se aconseja hacerlo por burofax (desde cualquier oficina de Correos) con acuse de recibo y certificación de contenido.

Los desalentadores datos arrojados por la Encuesta de Población Activa en relación al incremento del desempleo en España durante 2010, no pueden ser más negativos para las comunidades de vecinos.

Como se advierte de reiterados informes emitidos por los colegios de Administradores de Fincas de España, durante los últimos años se ha elevado el número de morosos existentes en las comunidades de propietarios con motivo de la actual crisis inmobiliaria y económica.

Cuando a una familia le sobreviene la pérdida de empleo, con el consecuente desequilibrio económico que ello ocasiona, una de las primeras circunstancias que devienen, en gran número de ocasiones, es el impago total o parcial de las cuotas comunitarias. Con mayor agravamiento cuando todos los miembros del hogar se encuentran en paro.

Considerando que -generalmente- el mayor porcentaje de ingresos de las comunidades de propietarios proviene de las cuotas comunitarias satisfechas por los propietarios, el incremento de la morosidad es un elemento negativo que viene a distorsionar la adecuada gestión y mantenimiento de las mismas, a la vez que supone una causa de desestabilización en la convivencia vecinal.

El pasado miércoles, Comando Actualidad, programa de reportajes de actualidad emitido con éxito en La Primera de Televisión Española, ofrecía un interesante documento sobre conflictos vecinales.

Si bien es cierto que no todos los supuestos narrados estaban relacionados directamente con el régimen de la propiedad horizontal, se advierte que entre los más habituales, están los derivados de las molestias producidas con ocasión de olores o ruidos desde otras viviendas y la complejidad que se produce en la práctica para la resolución de estas situaciones, considerando el estricto criterio legalmente vigente.

Así, la ley española que regula el funcionamiento de las comunidades de propietarios, parte de la primacía de un procedimiento de resolución judicial de estos conflictos derivados del desarrollo de actividades prohibidas, según lo dispuesto en el Artículo 7.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Efectivamente, el sistema jurídico vigente precisa la interposición por parte del presidente de la comunidad -previa autorización de la Junta de Propietarios- de una acción de cesación ante la jurisdicción ordinaria, que podrá derivar en unas medidas cautelares así como en una sentencia, que podrá resolver la cesación inmediata de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios, así como la privación del derecho de uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, “en función a la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad“.

Aunque la vía judicial es determinante desde el punto de vista de su mayor eficacia, hay que considerar que conlleva un desembolso económico y es un procedimiento de resolución lento, atendiendo al deficitario funcionamiento actual de la administración de Justicia y teniendo en cuenta que antes de su inicio, hay que acumular (lo que precisa de tiempo) pruebas suficientes que nos vengan a asegurar la viabilidad del procedimiento.

Por lo anterior, se aconseja -antes de la presentación de la indicada demanda- el desarrollo de una serie de medidas extrajudiciales por parte de los representantes de la comunidad, con apoyo de la autoridad policial y sin obviar el régimen legal complementario sobre horarios y usos determinados en cada comunidad autónoma o municipio, que tendrán como objetivo evitar la vía judicial con su previa y satisfactoria resolución o instruir sus elementos probatorios.

El Artículo 20 de la Ley de la Propiedad Horizontal no determina de manera expresa que entre las funciones del Administrador se encuentre la de la mediar en la resolución de conflictos que surjan entre propietarios, sin perjuicio de que tiene facultades para hacer las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares de los inmuebles.

No obstante, en la práctica, el administrador de fincas tiene preparación y experiencia profesional suficientes -así como la necesaria distancia y objetividad con respecto a las partes implicadas- para desarrollar todas las gestiones y negociaciones que procuren reducir o erradicar este tipo de problemas que, sin duda, perturban el necesario equilibrio en la convivencia de cualquier comunidad.

Como ambos son propietarios del inmueble, cualquiera de ellos puede ser nombrado de manera indistinta presidente de la Comunidad, ya que el Artículo 1375 del Código Civil atribuye a ambos conjuntamente la gestión y disposición de los bienes ganaciales.

A los efectos del certificado que la Comunidad de Propietarios expedirá cuando se solicite, a fin de declarar si el inmueble se haya al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que se adeuden en el momento de su transmisión, la Ley de la Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 e), que la referida certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario con el visto bueno del Presidente.

La misma ley establece que los que emitan el certificado serás responsables, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, según el anteriormente indicado plazo.

No obstante, para poder exigir la responsabilidad indicada (por ejemplo, que con motivo de su no emisión en plazo se ha abortado el negocio de compraventa) debe poder acreditarse la fecha de la solicitud, de manera que exista prueba suficiente conforme a Derecho:

a) Presentación de escrito por el interesado -directamente ante los responsables de su emisión- con claridad de lo que se solicita, su fecha y datos del receptor (al menos, cuño de la empresa, firma y documento de identificación de su representante).

b) Telegrama o burofax remitido al emisor de este documento, con certificación de contenido y acuse de recibo.

c) Requerimiento de un notario a la comunidad.

En todos los casos conviene advertir de que en caso de no presentarse la certificación en el plazo legal, se entenderá que no existe deuda pendiente, con lo que se pretenderá que quede vinculada la Comunidad de Propietarios por esa presunción, exigiéndose en caso contrario, la oportuna responsabilidad al Secretario y Presidente en los términos indicados.

Sin perjuicio de que el régimen democráctico constitucional español reconoce inequívicamente el voto secreto, atendiendo al Artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP), no cabe el ejercicio de éste -entre los propietarios presentes o representados- en las Juntas de Propietarios, ya que aunque no lo impide expresamente, no podría llevarse a efectos de esta manera, tal y como exige este mismo texto legal, la contabilización de las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios.