Como ambos son propietarios del inmueble, cualquiera de ellos puede ser nombrado de manera indistinta presidente de la Comunidad, ya que el Artículo 1375 del Código Civil atribuye a ambos conjuntamente la gestión y disposición de los bienes ganaciales.

A los efectos del certificado que la Comunidad de Propietarios expedirá cuando se solicite, a fin de declarar si el inmueble se haya al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que se adeuden en el momento de su transmisión, la Ley de la Propiedad Horizontal establece en su Artículo 9 e), que la referida certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario con el visto bueno del Presidente.

La misma ley establece que los que emitan el certificado serás responsables, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión, según el anteriormente indicado plazo.

No obstante, para poder exigir la responsabilidad indicada (por ejemplo, que con motivo de su no emisión en plazo se ha abortado el negocio de compraventa) debe poder acreditarse la fecha de la solicitud, de manera que exista prueba suficiente conforme a Derecho:

a) Presentación de escrito por el interesado -directamente ante los responsables de su emisión- con claridad de lo que se solicita, su fecha y datos del receptor (al menos, cuño de la empresa, firma y documento de identificación de su representante).

b) Telegrama o burofax remitido al emisor de este documento, con certificación de contenido y acuse de recibo.

c) Requerimiento de un notario a la comunidad.

En todos los casos conviene advertir de que en caso de no presentarse la certificación en el plazo legal, se entenderá que no existe deuda pendiente, con lo que se pretenderá que quede vinculada la Comunidad de Propietarios por esa presunción, exigiéndose en caso contrario, la oportuna responsabilidad al Secretario y Presidente en los términos indicados.

Sin perjuicio de que el régimen democráctico constitucional español reconoce inequívicamente el voto secreto, atendiendo al Artículo 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal (LHP), no cabe el ejercicio de éste -entre los propietarios presentes o representados- en las Juntas de Propietarios, ya que aunque no lo impide expresamente, no podría llevarse a efectos de esta manera, tal y como exige este mismo texto legal, la contabilización de las cuotas de participación que representan cada uno de los sufragios.

A los efectos de exigir las responsabilidades legalmente determinadas para los agentes intervinientes en el proceso de contrucción de un edificio, la Ley de Ordenación de la Edificación establece dos tipos de plazos que hay que considerar y no confundir:

Plazos de garantía:

a) Durante diez años (decenal), de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

c) Dentro del plazo de un año de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

Según los anteriores plazos, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, si el suceso que desencadena la responsabilidad ha ocurrido dentro de los diez, tres o un año contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas (Ricardo García Macho).

De manera contraria a lo que se considera generalmente, los anteriores plazos de garantía no se empiezan a contar desde la fecha de la formalización del contrato de compraventa o entrega del inmueble, sino desde el acta de recepción de la obra por el promotor.

Lo importante no es sólo que los daños aparezcan dentro de los plazos de garantía indicados, sino también que se acredite -constituyendo de esta manera prueba suficiente- que el defecto se han manifestado dentro de los mismos, conforme los medios legales que más convengan. Por ejemplo, mediante la realización de informe técnico, acta notarial, remisión de burofax o telegrama a la empresa promotora con certificación de contenido y acuse de recibo.

Plazos de la acción de reclamación:

Las acciones judiciales previstas para exigir la responsabilidad de reclamación por los daños ocasionados en el edificio dentro de los mencionados plazos de garantía, prescriben en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, según el Artículo 18 de la LOE.

Es decir, desde la fecha que se produzcan los daños (obviamente, siempre y cuando haya sido dentro de los plazos de garantía), el propietario dispone de dos años para reclamar a los agentes constructivos. Pasado este plazo ya no podrá hacerlo.

Cabe tener en cuenta que, según su Disposición Transitoria Primera, lo dispuesto en la Ley de Ordenación de la Edificación será de aplicación a las obras de nueva construcción y a las obras en los edificios existentes , para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación a partir de la entrada en vigor de esta Ley.

Es decir, la LOE se aplica para aquellas obras para las que se solicite licencia de edificación a partir del día 6 de mayo de 2000, siendo la fecha aplicable la del registro de entrada en la Administración que tenga la competencia o en cualquiera de los registros determinados por la legislación administrativa.

Es un instrumento formal realizado mediante escritura pública, a través del que se pretende dar seguridad y publicidad a terceros. Con el Título Constitutivo se constituye el régimen de la propiedad horizontal, con descripción del edificio en su conjunto (incluyendo servicios e instalaciones), así como de cada piso o local. A estos últimos se les asignará necesariamente en este documento su cuota de participación, con el reparto del cien por cien de las mismas.
El Título Constitutivo puede recoger las normas estatutarias aplicables al edificio específicamente.

Según informa EuropaPress, el máximo organismo regulador de las telecomunicaciones se ha pronunciado en su blog respecto a la posibilidad de compartir wifi en una comunidad de vecinos y su respuesta ha sido afirmativa, aunque con una serie de condiciones para la puesta en marcha de esta iniciativa.

El Consejo de la CMT analizó la semana pasada la consulta de una comunidad de propietarios que quiere compartir los gastos del acceso Internet y preguntaba si tenían que inscribirse en el registro de operadores del citado organismo.

A pesar de autorizar esta práctica sin la inscripción, estableció la obligación de que el wifi no esté abierto “al público en general”, aclarando en este punto que se refiere a un consumo “no masivo”. Asimismo, reiteró que no debía de haber “ánimo de lucro”, que todos deberían sufragar los costes y que no fuera la misma comunidad la que ofreciera el servicio de acceso o de atención al cliente.

“Cabe destacar que lo analizado en esta consulta se corresponde a un escenario muy concreto que reúne unas características arriba descritas: inexistencia de ánimo de lucro, red y servicio no abiertos al público en general, y que la comunidad de propietarios no se hace responsable de la prestación del servicio ni ofrece un servicio de atención al cliente”, explicó.

No obstante, la resolución concluye que la existencia de otros escenarios en los que se pudiera dar alguna de las características citadas, o incluso en el caso de que se dieran todas ellas en un ámbito mayor de usuarios deberá ser analizada por la CMT “en cada caso concreto”.

Sin lugar a dudas, se trata de una fórmula compartida de contratación de servicios de acceso a internet para comunidades de propietarios que va a generar gran interés entre los usuarios, pero que también puede producir problemas prácticos que derivará en su desarrollo jurisprudencial, como por ejemplo, las medidas a tomar contra los propietarios que no realicen el pago de las cuotas comunitarias derivadas o el sistema de reparto del consumo de ancho de banda.

La consulta plantea si se ajusta a lo dispuesto en la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal (en adelante LOPD), y a su Reglamento de desarrollo, aprobado por el Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, hacer pública la relación de propietarios que tengan pendientes de pago cuotas vencidas en la convocatoria a la junta general de la comunidad de propietarios y la del acta de la citada junta en el tablón de anuncios de la comunidad.

La publicación en el tablón de avisos de la Comunidad de una relación de propietarios que no se encuentran al corriente en pago de sus cuotas implicará una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de la Ley 15/1999, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

Por otro lado, el artículo 5. 1 f) del Real Decreto 1720/2007, considera datos de carácter personal a “Cualquier información numérica, alfabética, gráfica, fotográfica, acústica o de cualquier otro tipo concerniente a personas físicas identificadas o identificables.”

En relación con la cesión, el artículo 11.1 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”, si bien será posible la cesión inconsentida de los datos en caso de que la misma se encuentre fundamentada en lo establecido por una norma con rango de Ley (artículo 11.2.a).

En este sentido entre las obligaciones impuestas por la Ley de Propiedad Horizontal (en los términos previstos tras su reforma, operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril), en su objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas, se encuentra la de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad.

Así, el artículo 16.2 de la citada Ley respecto a la convocatoria de la Junta establece,“La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2”, lo que conlleva necesariamente el conocimiento de aquellos propietariosdeudores, sin necesidad de recabar el consentimiento de los mismos.

Entre las obligaciones de cada propietario, el artículo 9.1 h) de la vigente Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, establece la consistente en: “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca al hecho de que la Convocatoria de la Junta, en la que deben figurar los datos a los que se refiere el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, no haya podido ser notificada a alguno de los propietarios por el procedimiento que acaba de describirse, la cesión que implica la publicación de la Convocatoria en el tablón de anuncios se encontrará amparada por el artículo 11.2.a) de la Ley Orgánica 15/1999.”

Fuera del supuesto mencionado y que así prevé la Ley de Propiedad Horizontal, no se permite comunicar ni en los tablones de anuncios ni en otros lugares visibles, datos que permitan identificar a un propietario.

A su vez, el artículo 19 3. de la Ley de Propiedad Horizontal señala que “(….) El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9.”El hecho de que al tablón de anuncios de la comunidad puedan acceder terceras personas que puedan entrar en el edificio debe entenderse contemplado en la habilitación legal a la comunicación de datos en los términos señalados, que regula el artículo 9 1.h) citado, cuando habla de lugar visible de uso general, siempre y cuando su colocación no comporte una comunicación desproporcionada, inadecuada e innecesaria a terceras personas no copropietarias, en relación con la finalidad para la que está prevista dicha comunicación.

En todo caso, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 4.1 de la Ley Orgánica, “Los datos de carácter personal sólo se podrán recoger para su tratamiento, así como someterlos a dicho tratamiento, cuando sean adecuados, pertinentes y no excesivos en relación con el ámbito y las finalidades determinadas, explícitas y legítimas para las que se hayan obtenido”, añadiendo el apartado 2 del mencionado artículo 4 que “Los datos de carácter personal objeto de tratamiento no podrán usarse para finalidades incompatibles con aquellas para las que los datos hubieran sido recogidos”. Por ello, los datos sólo podrán utilizarse con la finalidad de conocer la documentación necesaria para la asistencia a la Junta, y no para ninguna otra.

Todo ello en aplicación de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de datos de Carácter Personal.

Sin perjuicio de que conviene que los propietarios domicilien el cobro de las cuotas comunitarias, facilitando los veinte dígitos de su cuenta corriente al Presidente o Administrador, surge la duda de si la Comunidad puede negarse a que las obligaciones referidas puedan ser satisfechas mediante otros sistemas de pago. Por ejemplo, efectuando el ingreso o transferencia directamente en la cuenta bancaria de aquélla.

Consideramos que el criterio general aplicable es el de que no se pueden negar los datos de la cuenta corriente de la Comunidad para que los propietarios realicen el ingreso de esta manera, pues son medios de pago legales y habituales en la práctica, que además, no suponen ningún gasto económico complementario para la Comunidad.

Podrían considerarse, en relación a este asunto, otras circunstancias que se presentaren en el caso concreto. Como por ejemplo, si los estatutos comunitarios establecen una serie cerrada de medios de pago entre los que no se encuentre el anterior. Aunque quizá, un Juzgado o Tribunal podría también anular este texto, atendiendo a la finalidad última del pago y la voluntad inequívoca del propietario en ese sentido.

¿Qué podría hacer el propietario al que no se le permite efectuar el pago directamente?

Si el propietario puede acreditar que ha intentado realizar un ingreso y no se le han facilitado los datos necesarios para ello, cualquier reclamación de deuda emprendida por la Comunidad podría no prosperar. Esto se puede acreditar mediante la remisión fehaciente a los órganos de representación de la Comunidad de escrito en el que se haga expresa la voluntad de pago, así como la solicitud de los datos indicados.

En caso de no obtener resultados positivos después de lo anterior, y mientras no se resuelva el procedimiento judicial que proceda para hacer valer los referidos derechos, si el propietario no desea perder los derechos de voto en la Junta de Propietarios por su condición aparente de propietario moroso, podrá proceder -a tenor del Artículo 15.2 de la LPH- a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

¿Es posible que un propietario delegue su voto y representación para la Junta de Propietarios sobre el Administrador?

No existe actualmente impedimento expreso en este sentido en el Artículo 15 de la Ley de la Propiedad Horizontal, por lo que un propietario puede líbremente delegar sobre el Administrador su voto.

Cosa diferente es que el Administrador – Secretario de la Comunidad pudiera razonablemente plantear su negativa si el ejercicio de la delegación de voto pudiera condicionar su absoluta neutralidad en la Junta de Propietarios. Esta circunstancia se podría salvar con expresa mención por escrito por parte del propietario en la delegación, del sentido de las votaciones según los diferentes puntos del Orden del Día previstos.

La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, en su artículo tercero modifica diversos aspectos de la Ley de la Propiedad Horizontal (L.P.H.):

Así, cambia el apartado 3 y ¡añade un nuevo apartado 4 al artículo 17 de la indicada ley, relativo a las mayorías necesarias, de modo que este precepto legal queda redactado del siguiente modo:

1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

4. Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán validos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.